Un logement classé G ne peut plus être mis en location en métropole depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Mais avant d'engager des travaux, vérifiez votre étiquette : le calcul du DPE a changé au 1ᵉʳ janvier 2026, et le facteur de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements sont sortis du statut de passoire énergétique sans qu'un seul mur ait été isolé. Une seconde baisse, à 1,7, est déjà programmée pour le 1ᵉʳ janvier 2027.
Ce guide s'adresse au bailleur qui possède un bien classé F ou G et qui doit trancher une question à plusieurs dizaines de milliers d'euros : rénover, vendre, ou attendre ? Il ne traite pas des diagnostics à réunir pour une vente, détaillés dans notre guide sur les diagnostics immobiliers obligatoires.
Première chose à faire : rééditer votre étiquette, gratuitement
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité est fixé à 1,9 au lieu de 2,3, par l'arrêté du 13 août 2025. L'objectif affiché par le ministère est de mieux refléter le mix énergétique français et de corriger le traitement défavorable réservé jusque-là au chauffage électrique.
Conséquences très concrètes pour un bailleur :
- Aucun logement ne voit son étiquette se dégrader. La révision ne peut qu'améliorer ou laisser inchangé le classement.
- Les logements chauffés à l'électricité sont les grands gagnants. Convecteurs, radiateurs à inertie, pompes à chaleur : ce sont eux qui remontent d'une classe.
- Vous n'avez pas besoin de refaire un diagnostic payant. Pour un DPE établi avant le 1ᵉʳ janvier 2026, une attestation officielle de nouvelle étiquette est téléchargeable gratuitement depuis l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME. C'est ce document qui vaut preuve de la classe révisée.
Une seconde révision est déjà actée : l'arrêté du 19 août 2026 abaisse le facteur à 1,7 au 1ᵉʳ janvier 2027, dans le cadre du plan gouvernemental d'électrification des usages. Le ministère a confirmé que ce nouvel abaissement s'accompagnera lui aussi d'une attestation de changement d'étiquette téléchargeable.
Le réflexe à avoir : avant tout devis, éditez votre attestation. Un bailleur qui lance 25 000 € de travaux sur un logement déjà sorti de la classe G paie une conformité qu'il détenait déjà.
Le calendrier d'interdiction, tel qu'il s'applique réellement
L'interdiction ne prend pas la forme d'une sanction administrative : elle passe par le critère de décence énergétique inscrit dans la loi du 6 juillet 1989. Un logement sous le seuil n'est plus un logement décent, et un bailleur ne peut pas louer un logement indécent (Service-Public.fr — logement à louer décent).
| Date | Classe minimale exigée en métropole | Classes interdites à la location |
|---|---|---|
| Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 | Consommation < 450 kWh/m²/an d'énergie finale | Les G les plus énergivores |
| Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 | F | G |
| 1ᵉʳ janvier 2028 | E | F et G |
| 1ᵉʳ janvier 2034 | D | E, F et G |
Trois précisions que l'on retrouve rarement énoncées ensemble :
- En outre-mer, le calendrier est décalé : l'interdiction des logements classés G y prend effet au 1ᵉʳ janvier 2028.
- Un bail en cours n'est pas rompu. L'interdiction vise les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites. Votre locataire en place reste chez lui — mais il peut exiger la mise en conformité.
- Il n'y a pas d'amende automatique. Le risque est contentieux, pas administratif : c'est le locataire, le juge ou la CAF qui actionnent les conséquences, décrites plus bas.
Ces seuils s'apprécient sur la base du DPE en vigueur, dont le cadre général est rappelé par la fiche diagnostic de performance énergétique de Service-Public.fr.
Le gel des loyers : la contrainte que tout le monde oublie
Bien avant l'interdiction de louer, une mesure s'applique déjà à tous les logements F et G depuis le 24 août 2022 : l'interdiction d'augmenter le loyer, issue de la loi Climat et Résilience.
Concrètement, pour un logement classé F ou G, le bailleur ne peut pas (ministère de la Transition écologique) :
- appliquer la révision annuelle fondée sur l'indice de référence des loyers, même si le bail contient une clause d'indexation ;
- augmenter le loyer entre deux locataires lors de la remise en location ;
- proposer une hausse au renouvellement du bail ;
- engager une action en réévaluation du loyer en zone soumise à encadrement.
La sortie du gel n'est possible que si le logement atteint au moins la classe E, prouvé par un nouveau DPE. C'est là que la révision de 2026 devient financièrement intéressante : un logement qui remonte de F à E récupère le droit d'indexer son loyer, sans travaux. Sur un loyer de 750 € et une indexation annuelle de 2 %, cela représente environ 180 € de recettes annuelles récupérées dès la première année, et davantage ensuite.
Les meublés de tourisme ne sont pas concernés par ce gel — ils relèvent des règles exposées dans notre guide sur la location meublée de tourisme.
Ce que votre locataire peut réellement exiger
Louer un logement énergétiquement indécent n'entraîne pas la nullité du bail, et le locataire reste redevable du loyer. Mais il dispose de trois leviers, activables en parallèle.
1. La mise en demeure, puis la commission départementale de conciliation. Le locataire demande les travaux par lettre recommandée. Si, deux mois après cette demande, le bailleur n'a pas répondu ou refuse, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Elle entend les deux parties et cherche un accord ; sa saisine est gratuite.
2. La retenue de l'allocation logement par la CAF. C'est le levier le plus coûteux, et le plus méconnu. Lorsque le logement est déclaré non décent, la CAF ou la MSA ne verse plus l'allocation ni au locataire ni au bailleur : elle la conserve pendant 18 mois maximum dans l'attente des travaux (CAF). Pendant cette période, le bailleur ne peut pas réclamer au locataire la part de loyer correspondante : il perd donc réellement ces sommes chaque mois. Si les travaux sont faits dans le délai, les mensualités conservées lui sont reversées ; si le délai de 18 mois expire sans travaux, elles sont définitivement perdues.
3. L'action devant le juge. Le juge des contentieux de la protection peut ordonner l'exécution des travaux, assortie le cas échéant d'une astreinte, prononcer une réduction ou une suspension du loyer jusqu'à réalisation, et accorder des dommages et intérêts.
L'ANIL, réseau d'information agréé par l'État, détaille les obligations pesant sur les logements à étiquette G et les recours ouverts au locataire.
Rénover, vendre ou attendre : comment trancher
La décision se prend rarement sur le seul critère réglementaire. Voici les trois configurations qui reviennent le plus souvent.
Le logement remonte grâce au nouveau calcul (chauffage électrique, étiquette G ou F avant 2026). C'est le scénario le plus favorable : éditez l'attestation ADEME, vérifiez si vous atteignez E — auquel cas le gel des loyers tombe et la révision annuelle selon l'IRL redevient possible — et n'engagez aucun travaux de conformité. Si vous visez la classe D pour sécuriser l'échéance de 2034, vous avez huit ans pour planifier, ce qui permet d'attendre une opportunité (ravalement de copropriété, changement de chaudière en fin de vie).
Le logement reste en G malgré le nouveau calcul (chauffage fossile, mauvaise isolation). Il n'est pas louable et ne le sera pas davantage en 2027. Les travaux deviennent une condition d'exploitation. Deux points à intégrer au chiffrage :
- les aides à la rénovation, dont les conditions et barèmes sont détaillés dans notre guide sur MaPrimeRénov', et le financement possible par l'éco-prêt à taux zéro ;
- la déduction fiscale des travaux, qui en location nue peut générer un déficit imputable sur le revenu global — le mécanisme et ses plafonds sont expliqués dans notre guide sur le déficit foncier. Sur une tranche marginale à 30 %, cette déduction change sensiblement le coût net du chantier.
Le logement est en copropriété et la performance dépend du bâtiment. C'est la situation la plus inconfortable : l'isolation par l'extérieur ou le changement de chaufferie collective relèvent de l'assemblée générale, pas de vous. Faites acter votre demande à l'ordre du jour, conservez la preuve de vos démarches, et documentez les contraintes techniques ou architecturales qui limitent ce qui est réalisable dans votre lot.
Si vous optez pour la vente, sachez que le logement occupé et le logement vide ne se vendent ni au même prix ni selon la même procédure : les règles du congé pour vendre et la décote applicable sont traitées dans notre guide sur la vente d'un logement loué.
Quand ce n'est pas la bonne solution
Trois cas où engager une rénovation énergétique lourde se justifie mal :
- Un bien que vous comptez vendre à court terme dans une zone tendue. L'acquéreur, notamment un investisseur, valorise rarement les travaux à leur coût. Un audit énergétique et une décote assumée sont souvent plus rationnels.
- Un petit studio en copropriété ancienne. Le gain d'étiquette atteignable sur un lot isolé est parfois plafonné par les parties communes, quel que soit le budget engagé sur les fenêtres et le chauffage.
- Un logement occupé par un locataire en place de longue date, stable et sans réclamation. Le bail en cours n'est pas menacé et le gel des loyers est la seule contrainte réelle. Attendre la révision du facteur de conversion de 2027 avant d'arbitrer est légitime.
Les erreurs fréquentes qui coûtent cher
1. Commander un nouveau DPE payant au lieu de l'attestation gratuite. Pour un DPE antérieur à 2026, l'attestation de nouvelle étiquette suffit et ne coûte rien.
2. Indexer le loyer d'un logement F ou G. La hausse est irrégulière et le locataire peut en réclamer le remboursement. Le gel s'applique depuis 2022, indépendamment du calendrier d'interdiction.
3. Croire qu'un locataire en place doit partir. Aucune interdiction ne met fin à un bail en cours. Donner congé pour ce motif est infondé.
4. Ignorer un courrier de la CAF sur la décence. C'est le signal que l'allocation est sur le point d'être conservée. Dix-huit mois plus tard, les sommes sont perdues sans recours.
5. Attendre 2027 sur un logement chauffé au fioul ou au gaz. Les révisions du facteur de conversion ne concernent que l'électricité. Un logement chauffé aux énergies fossiles ne remontera pas d'étiquette par cet effet.
FAQ
Mon logement était classé G en 2024 : est-il automatiquement sorti de l'interdiction en 2026 ?
Pas automatiquement, et pas dans tous les cas. Seuls les logements dont la consommation est majoritairement électrique bénéficient réellement du passage du facteur de conversion de 2,3 à 1,9. Un logement chauffé au fioul, au gaz ou au bois conserve la même étiquette. La seule façon de le savoir est de télécharger l'attestation de nouvelle étiquette sur l'observatoire de l'ADEME à partir du numéro de votre DPE existant.
Puis-je continuer à louer un logement G à mon locataire actuel ?
Oui. L'interdiction porte sur les nouveaux contrats, les renouvellements et les reconductions tacites, pas sur l'exécution d'un bail déjà en cours. Votre locataire peut en revanche vous demander des travaux au titre de la décence, saisir la commission départementale de conciliation puis le juge, et la CAF peut conserver son allocation logement. Vous ne pouvez pas non plus augmenter le loyer tant que le logement reste classé F ou G.
Le gel des loyers s'applique-t-il aussi à la location meublée ?
Oui, le gel vise la location nue comme la location meublée à usage de résidence principale, ainsi que les baux mobilité. Seuls les meublés de tourisme y échappent. En revanche, le régime fiscal applicable ne change rien à cette règle : un bien loué en LMNP classé F ou G est soumis au gel exactement comme un bien loué vide.
Que se passe-t-il si je loue malgré tout un logement interdit ?
Le bail n'est pas nul et le loyer reste dû, mais votre position devient très défavorable. Le locataire peut obtenir en justice l'exécution des travaux, une réduction ou une suspension du loyer jusqu'à leur achèvement, et des dommages et intérêts. Si votre locataire perçoit une aide au logement, la CAF ou la MSA la conserve pendant 18 mois au maximum, sans que vous puissiez en réclamer la contrepartie au locataire, et vous la perdez définitivement si les travaux ne sont pas réalisés dans ce délai.
Dois-je attendre le nouveau facteur de 1,7 en 2027 avant de faire des travaux ?
Cela dépend de votre étiquette actuelle et de votre énergie de chauffage. Si votre logement est chauffé à l'électricité et se situe juste au-dessus d'un seuil de classe, attendre janvier 2027 peut suffire à le faire remonter sans dépense. S'il est chauffé aux énergies fossiles, la révision n'aura aucun effet sur lui et attendre ne fait que retarder l'échéance de 2028 pour les logements classés F.
