Un bailleur peut augmenter le loyer une fois par an, à la date prévue au bail, à condition que le bail contienne une clause de révision. La hausse est plafonnée par l'indice de référence des loyers (IRL) : le dernier indice publié, celui du 2ᵉ trimestre 2026, s'établit à 148,37, soit +1,15 % sur un an. Sur un loyer de 800 € hors charges, cela représente environ 9 € de plus par mois. Un logement classé F ou G, en revanche, ne peut plus être révisé.
Ce guide s'adresse au propriétaire qui gère lui-même sa location : comment calculer le nouveau loyer, quand le demander sans perdre l'année, et quels baux échappent à la révision.
Quand pouvez-vous réviser le loyer ?
La révision annuelle est encadrée par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Trois conditions cumulatives :
- Une clause de révision figure dans le bail. Sans clause, le loyer reste figé jusqu'à la fin du bail, même si l'IRL progresse. Relisez votre contrat avant toute demande : les baux rédigés sur un modèle ancien ou « entre particuliers » en sont parfois dépourvus.
- Une seule révision par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat.
- Le logement n'est pas classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (voir plus bas).
La règle vaut pour la location vide comme pour la location meublée, qui renvoie au même article. Seule exception notable : le bail mobilité, dont le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail.
Comment calculer le nouveau loyer ?
La formule est fixée par la loi, et la fiche Service-Public sur la révision du loyer la détaille :
Nouveau loyer = loyer actuel hors charges × IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre un an plus tôt
Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail. Si le bail n'en mentionne aucun, c'est le dernier indice publié à la date de signature du contrat. Ce trimestre ne change jamais pendant toute la durée du bail : un bail indexé sur le 2ᵉ trimestre le restera, même si un indice plus récent est publié entre-temps.
La révision ne porte que sur le loyer hors charges. Les provisions pour charges suivent leur propre logique, celle de la régularisation annuelle sur justificatifs.
Les derniers indices publiés
Valeurs publiées par l'Insee et reprises par l'ANIL dans son tableau de l'IRL, pour la France métropolitaine :
| Trimestre de référence | Valeur de l'IRL | Variation sur un an | Publication |
|---|---|---|---|
| 2ᵉ trimestre 2026 | 148,37 | +1,15 % | Juillet 2026 |
| 1ᵉʳ trimestre 2026 | 146,60 | +0,78 % | Avril 2026 |
| 4ᵉ trimestre 2025 | 145,78 | +0,79 % | Janvier 2026 |
| 3ᵉ trimestre 2025 | 145,77 | +0,87 % | Octobre 2025 |
| 2ᵉ trimestre 2025 | 146,68 | +1,04 % | Juillet 2025 |
| 1ᵉʳ trimestre 2025 | 145,47 | +1,40 % | Avril 2025 |
L'indice du 3ᵉ trimestre 2026 sera publié mi-octobre. Des indices distincts existent pour les départements d'outre-mer (146,94 au 2ᵉ trimestre 2026) et pour la Corse (146,22) : utilisez celui qui correspond à la localisation du logement.
Le plafonnement exceptionnel de l'IRL (3,5 % en métropole), mis en place pendant la poussée d'inflation, a pris fin le 31 mars 2024. Il ne limite plus aucune révision.
Exemple chiffré : un loyer de 800 € hors charges
| Trimestre de référence du bail | Calcul | Nouveau loyer | Hausse mensuelle | Hausse annuelle |
|---|---|---|---|---|
| 2ᵉ trimestre | 800 × 148,37 ÷ 146,68 | 809,22 € | +9,22 € | +110,64 € |
| 1ᵉʳ trimestre | 800 × 146,60 ÷ 145,47 | 806,21 € | +6,21 € | +74,52 € |
L'écart entre les deux lignes montre que le trimestre de référence n'est pas un détail : pour un même logement, la hausse varie de moitié selon la clause rédigée à la signature. Avec des variations autour de 1 %, l'enjeu annuel reste modeste, mais un bailleur qui oublie de réviser pendant trois ans perd durablement ces hausses, qui se cumulent.
Quel délai pour demander la révision ?
C'est l'erreur la plus fréquente. Le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour la demander. Passé ce délai, la révision de l'année est définitivement perdue.
Et même dans ce délai, la révision n'est pas rétroactive : elle ne s'applique qu'à compter de la date de votre demande. Un bailleur dont le bail prévoit une révision au 1ᵉʳ juillet et qui l'envoie en décembre ne récupère pas les cinq mois écoulés.
En pratique : adressez au locataire, dès la date de révision, un courrier (idéalement en recommandé avec accusé de réception, ou par courriel si le bail le prévoit) indiquant l'ancien loyer, les deux indices utilisés, le calcul et le nouveau montant. Programmez ce rappel chaque année à la même date.
Logements classés F ou G : le loyer est gelé
Depuis le 24 août 2022 en métropole, le loyer d'un logement classé F ou G au DPE ne peut plus être ni révisé, ni majoré, ni réévalué au renouvellement. Le gel s'applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date. Un bail de trois ans signé avant 2022 y est donc soumis depuis sa première reconduction : en 2026, pratiquement tous les baux d'habitation sont concernés. En outre-mer, le gel s'applique depuis le 1ᵉʳ juillet 2024.
Une clause de révision présente dans le bail ne change rien : elle est inapplicable tant que l'étiquette reste F ou G. Un locataire qui a payé une hausse irrégulière peut en demander le remboursement.
Le point à vérifier en 2026 : le calcul du DPE a changé au 1ᵉʳ janvier 2026, et de nombreux logements chauffés à l'électricité sont remontés en E sans travaux. Si c'est votre cas, l'attestation de nouvelle étiquette fait tomber le gel, et la révision redevient possible à la prochaine date anniversaire. Notre guide sur les passoires thermiques et la location en 2026 explique comment obtenir cette attestation gratuitement.
Révision, réévaluation, travaux : ne pas confondre
La révision annuelle n'est pas le seul levier d'évolution du loyer, mais les autres obéissent à des règles différentes.
- Réévaluation au renouvellement du bail. Si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage, le bailleur peut proposer une hausse au renouvellement, en respectant un préavis et une procédure spécifiques. En zone tendue, la hausse est alors limitée à la moitié de l'écart avec le loyer de référence du voisinage. Ce mécanisme ne s'ajoute pas à la révision : c'est une procédure à part, contestable devant la commission départementale de conciliation.
- Majoration après travaux d'amélioration. En cours de bail, une clause du bail ou un avenant signé avec le locataire peut prévoir une hausse de loyer en contrepartie de travaux d'amélioration réalisés par le bailleur. Rien n'est possible sans cet accord écrit, ni pour un logement classé F ou G.
- Encadrement des loyers. Dans les villes qui l'appliquent (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier…), la révision annuelle reste permise selon la même formule. L'encadrement pèse surtout sur le loyer fixé à la signature ou au renouvellement.
Les baux commerciaux et professionnels relèvent d'autres indices (ILC, ILAT) : l'IRL ne concerne que les baux d'habitation.
Les erreurs qui font perdre de l'argent ou exposent à un litige
- Appliquer le taux de variation d'un autre trimestre que celui du bail. C'est le locataire qui a raison si l'indice utilisé n'est pas le bon ; il peut réclamer le trop-perçu.
- Réviser sans clause. La hausse est alors indue, même si elle suit exactement l'IRL.
- Réviser un logement F ou G en oubliant que le gel s'applique aux baux reconduits : c'est le cas de la plupart des baux anciens.
- Oublier d'actualiser la déclaration de revenus. Le loyer révisé augmente les revenus fonciers imposables ; il se déclare comme les autres loyers encaissés, selon les règles détaillées dans notre guide sur la déclaration des revenus fonciers.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il refuser la révision du loyer ?
Non, si le bail contient une clause de révision, que le logement n'est pas classé F ou G et que le calcul respecte l'indice prévu. La révision s'impose alors au locataire dès la date de la demande. En cas de désaccord sur le calcul, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant tout recours au juge.
Faut-il un avenant au bail pour appliquer la révision ?
Non, aucun avenant n'est nécessaire : la clause de révision suffit, puisqu'elle a été acceptée à la signature. Un courrier au locataire détaillant les indices et le calcul suffit, et il fixe la date à partir de laquelle le nouveau loyer est dû.
