Vous mettez un bien en vente : le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé à la promesse de vente ou, en l'absence de promesse, à l'acte authentique. Il faut donc réunir les pièces applicables avant la promesse ; le délai de rétractation de 10 jours court, lui, à compter de la notification ou de la remise de la promesse signée à l'acquéreur. Autre écueil : les durées de validité vont de 6 mois (termites, état des risques) à 10 ans (DPE), si bien qu'un pack commandé trop tôt sera partiellement périmé le jour de la signature. Enfin, depuis le 1er janvier 2025, l'audit énergétique s'impose dès la classe E pour les maisons et les immeubles en monopropriété. Voici la liste exacte, l'ordre dans lequel commander, et ce qu'un diagnostic manquant coûte vraiment.
Sources à consulter : service-public.gouv.fr — diagnostics obligatoires en cas de vente ; ecologie.gouv.fr — diagnostic de performance énergétique ; annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés ; articles L.271-4 et suivants du code de la construction et de l'habitation.
Le tableau : quel diagnostic, pour quel bien, valable combien de temps
| Diagnostic | Concerne | Validité à la vente |
|---|---|---|
| DPE | Tout logement | 10 ans |
| Audit énergétique | Maison individuelle ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G | 5 ans |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si absence et constat réalisé depuis avril 2013 ; sinon, suivre les préconisations du rapport |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | 1 an si plomb au-delà du seuil ; illimitée sinon |
| Termites | Commune classée par arrêté préfectoral | 6 mois |
| Gaz | Installation intérieure de plus de 15 ans | 3 ans |
| Électricité | Installation intérieure de plus de 15 ans | 3 ans |
| État des risques et pollutions (ERP) | Communes exposées (PPR, sismicité, radon, sols pollués) | 6 mois |
| Assainissement non collectif | Logement non raccordé au réseau public | 3 ans (contrôle du SPANC) |
| Surface loi Carrez | Lot de copropriété | Pas de durée, à refaire après travaux |
| Nuisances sonores aériennes | Zone de plan d'exposition au bruit d'un aéroport | À jour au jour de la vente |
À cela s'ajoute, en copropriété, tout ce qui n'est pas un diagnostic mais que le notaire réclamera : règlement de copropriété, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, carnet d'entretien de l'immeuble, état daté et montant du fonds de travaux.
Le DPE : le seul diagnostic qui fait bouger le prix
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : ce n'est plus un document informatif, il engage la responsabilité du vendeur. Un acquéreur qui démontre que l'étiquette est fausse peut demander réparation.
Trois points à connaître avant de commander :
- Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont tous périmés depuis le 1er janvier 2025, quelle que soit leur date théorique d'expiration. Si votre DPE date d'avant l'été 2021, il faut le refaire, point.
- L'étiquette doit figurer dans l'annonce, avec la classe énergie et la classe climat. Son absence expose à une sanction administrative de la DGCCRF.
- Un mauvais DPE se négocie. Sur un bien classé F ou G, les acquéreurs arrivent avec un devis de travaux à la main. Faire réaliser le DPE avant de fixer le prix, et non après la première visite, change la position de négociation.
Côté location, le calendrier de la loi Climat et résilience continue de resserrer l'étau : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Ce calendrier a fait l'objet de plusieurs tentatives d'aménagement parlementaire : vérifiez l'état du texte sur service-public.gouv.fr avant d'arbitrer entre vendre et louer. Si l'arbitrage penche vers la location, notre comparatif louer vide ou meublé chiffre l'écart de fiscalité entre les deux régimes.
L'audit énergétique : qui est concerné en 2026
L'audit énergétique n'est pas le DPE. C'est un document plus lourd, qui propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés menant à une classe cible, et il est valable 5 ans.
Le calendrier est progressif :
- depuis le 1er avril 2023 : classes F et G ;
- depuis le 1er janvier 2025 : classe E ;
- à partir du 1er janvier 2034 : classe D.
Deux conditions cumulatives, souvent mal lues : l'obligation ne vise que les maisons individuelles et les immeubles entiers appartenant à un seul propriétaire (monopropriété). Si vous vendez un appartement en copropriété, vous n'avez pas d'audit individuel à produire, même classé G — seul le DPE est exigé.
L'audit doit être remis au candidat acquéreur lors de la première visite. En pratique, il est aussi une pièce utile pour l'acquéreur qui montera un dossier de financement des travaux : les scénarios chiffrés se raccordent directement aux aides détaillées dans notre guide MaPrimeRénov' 2026 et au prêt à taux zéro pour la rénovation.
Commander dans le bon ordre pour ne pas payer deux fois
C'est l'astuce la plus rentable de tout ce guide. Deux diagnostics ne valent que 6 mois : les termites et l'état des risques et pollutions. Sur un marché où quatre à six mois s'écoulent entre la mise en vente et la signature, les commander en même temps que le reste revient très souvent à les repayer.
L'ordre efficace :
- Dès la décision de vendre : DPE, et audit énergétique si le bien ressort en E, F ou G. Ce sont les documents qui déterminent votre prix et qui doivent être disponibles à la première visite.
- Dans la foulée : amiante, plomb, gaz, électricité, mesurage Carrez, assainissement. Leur validité longue absorbe sans risque un délai de vente classique.
- Une fois l'acquéreur trouvé, avant la promesse : termites et état des risques. Vous restez ainsi dans la fenêtre de 6 mois jusqu'à l'acte authentique.
Sur les tarifs : ils sont libres, non réglementés, et varient fortement selon la surface, l'ancienneté et la région. Demandez deux ou trois devis pour un pack plutôt que des prestations à l'unité, et méfiez-vous des offres très basses qui excluent le déplacement ou le mesurage. L'audit énergétique se facture séparément et coûte nettement plus cher que le DPE seul, car il suppose une étude de scénarios de travaux.
Vérifiez la certification. Le diagnostiqueur doit être certifié par un organisme accrédité et couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle. Le ministère met en ligne un annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés : une recherche de trente secondes vous évite un rapport inopposable.
Ce que vous risquez s'il manque un diagnostic
Les conséquences dépendent du document absent et du comportement du vendeur ; elles peuvent être civiles et, dans certains cas, administratives ou pénales.
- Vous perdez la clause d'exonération des vices cachés. Un acte de vente entre particuliers contient systématiquement une clause exonérant le vendeur des vices cachés. Elle est neutralisée pour le domaine couvert par un diagnostic manquant ou périmé. Concrètement : pas de constat amiante, et l'acquéreur qui découvre de l'amiante trois ans plus tard peut se retourner contre vous.
- L'acquéreur peut demander une réduction du prix ou, dans les cas graves, l'annulation de la vente.
- Sur le mesurage Carrez, une erreur de plus de 5 % au détriment de l'acquéreur lui ouvre une action en diminution du prix, à exercer dans l'année de l'acte authentique.
- Si le diagnostic est faux, la responsabilité se déplace vers le diagnostiqueur et son assureur — à condition qu'il ait été certifié et assuré au jour de la visite. D'où l'importance de la vérification ci-dessus.
Un point voisin, mais distinct, se règle au même moment : les autorisations d'urbanisme. Une véranda, un garage ou une extension réalisés sans dossier ressortent au moment de la vente et bloquent la signature. Notre guide sur la déclaration préalable et le permis de construire explique comment régulariser avant que le notaire ne s'en saisisse.
Erreurs fréquentes
- Commander tout le pack le premier jour. Termites et état des risques seront périmés à la signature, et refacturés.
- Réutiliser un DPE d'avant juillet 2021. Il est périmé depuis le 1er janvier 2025, sans exception.
- Confondre DPE et audit énergétique. L'audit est obligatoire dès la classe E, mais seulement pour les maisons et les immeubles en monopropriété.
- Publier une annonce sans l'étiquette énergie. C'est une infraction sanctionnée par la DGCCRF, et un signal de négligence pour les acquéreurs.
- Attendre l'acte définitif alors qu'une promesse est signée. Le DDT doit être annexé à la promesse ; il ne peut être remis seulement à l'acte authentique que lorsqu'aucune promesse n'a été conclue.
- Oublier l'assainissement non collectif dans les zones non raccordées : le contrôle du SPANC prend souvent plusieurs semaines à obtenir.
- Choisir un diagnostiqueur non certifié pour économiser cent euros : le rapport ne vous protège de rien.
Check-list avant la mise en vente
- Le DPE date-t-il d'après le 1er juillet 2021 ?
- Le bien est-il classé E, F ou G — et s'agit-il d'une maison ou d'une monopropriété (audit énergétique obligatoire) ?
- Le permis de construire de l'immeuble est-il antérieur au 1er juillet 1997 (amiante) ?
- Le logement a-t-il été construit avant 1949 (plomb) ?
- Les installations de gaz et d'électricité ont-elles plus de 15 ans ?
- La commune est-elle en zone termites ou couverte par un plan de prévention des risques ?
- Le logement est-il raccordé au réseau public d'assainissement ?
- S'agit-il d'un lot de copropriété (mesurage Carrez, état daté, PV d'assemblées) ?
- Le diagnostiqueur figure-t-il dans l'annuaire officiel des professionnels certifiés ?
- Termites et état des risques sont-ils commandés en dernier, dans les 6 mois précédant la signature ?
- Toutes les extensions et annexes ont-elles bien été déclarées en mairie ?
FAQ
Qui paie les diagnostics immobiliers, le vendeur ou l'acquéreur ?
Le vendeur. Ils font partie des frais de mise en vente, au même titre que le mandat d'agence. Ils sont distincts des frais dus par l'acquéreur au moment de la signature, que détaille notre guide sur les frais de notaire.
Un DPE de 2022 est-il encore valable en 2026 ?
Oui. Les DPE réalisés à partir du 1er juillet 2021 sont valables 10 ans. Seuls ceux réalisés avant cette date sont périmés depuis le 1er janvier 2025.
Faut-il un audit énergétique pour vendre un appartement classé F ?
Non. L'obligation ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles entiers en monopropriété. Pour un appartement en copropriété, le DPE suffit, quelle que soit sa classe.
Que se passe-t-il si un diagnostic révèle un problème, par exemple de l'amiante ?
Rien d'automatique : la présence d'amiante n'interdit pas de vendre et n'oblige pas à faire des travaux avant la vente. Elle doit simplement être portée à la connaissance de l'acquéreur, qui achète en connaissance de cause. C'est le silence, pas le diagnostic défavorable, qui crée le risque juridique.
Les diagnostics sont-ils les mêmes pour une location ?
Non, la liste est plus courte et certaines durées diffèrent — les contrôles gaz et électricité sont par exemple valables plus longtemps en location qu'en vente. S'ajoute en revanche le mesurage de la surface habitable (loi Boutin), qui n'est pas le mesurage Carrez.
Les frais de diagnostics sont-ils déductibles de la plus-value ?
Oui, lorsque la plus-value immobilière est imposable, les frais de diagnostics obligatoires supportés par le vendeur peuvent être retenus parmi les frais de cession pour leur montant réel, justificatifs à l'appui.
