Un logement loué se vend de deux façons, et le choix se fait très en amont. Soit vous délivrez un congé pour vendre, qui suppose un préavis de 6 mois avant l'échéance du bail en location vide et vaut offre de vente au locataire ; soit vous vendez occupé, sans congé, à un prix qui tient compte du bail en cours.
Ce guide compare les deux stratégies, détaille les mentions dont l'absence rend le congé nul, et signale les deux situations — bien acheté déjà loué, locataire âgé protégé — dans lesquelles le congé pour vendre est purement et simplement impossible à la date espérée.
Congé pour vendre ou vente occupée : ce qui sépare vraiment les deux options
| Critère | Congé pour vendre | Vente occupée |
|---|---|---|
| Délai avant mise en vente | 6 mois de préavis (3 en meublé), au terme du bail | Aucun : vente possible à tout moment |
| Acheteurs visés | Particuliers pour habiter, primo-accédants | Investisseurs, SCI, marchands de biens |
| Prix | Prix de marché libre | Décote sur le prix libre |
| Risque juridique | Élevé : un congé irrégulier est nul | Faible : le bail se poursuit de plein droit |
| Loyers pendant l'opération | Perçus jusqu'au départ, puis vacance | Perçus jusqu'à la vente, sans interruption |
La vente occupée est souvent écartée par réflexe. Elle mérite pourtant un calcul sérieux : entre six mois de préavis, le temps de commercialisation d'un bien vide et l'absence de loyer pendant la période creuse, l'écart de prix se comble en partie tout seul.
Le congé pour vendre : 6 mois, et pas à n'importe quelle date
En location vide, le bailleur personne physique ne peut donner congé qu'au terme du bail — 3 ans en principe — et en respectant un préavis de 6 mois, conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Un bail qui s'achève le 30 juin suppose donc un congé notifié au plus tard le 31 décembre précédent.
Le congé se délivre par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre émargement. Le délai court à compter de la réception — et non de l'envoi : un recommandé présenté avec quelques jours de retard peut suffire à faire tomber l'échéance du mauvais côté de la barrière. La fiche préavis et formalités du congé donné par le bailleur de Service-Public.fr récapitule les modes de notification admis.
Hors des échéances de bail, il n'existe aucun moyen de reprendre le logement pour le vendre libre. Un locataire peut évidemment partir de lui-même, mais cela ne se provoque pas : proposer une indemnité de départ est légal, l'exiger ou faire pression ne l'est pas.
Ce que le congé doit contenir, à peine de nullité
Le congé pour vendre est le seul congé qui vaut simultanément offre de vente. Il doit, à peine de nullité :
- indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, y compris les charges et modalités qui pèseraient sur l'acquéreur ;
- reproduire les dispositions de l'article 15 II de la loi de 1989 ;
- être accompagné de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire, dont le contenu est fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017.
Un congé sans prix, ou sans notice, n'est pas « rattrapable » en cours de préavis : il est nul, le bail se reconduit, et il faut attendre l'échéance suivante — trois ans plus tard. C'est de très loin l'erreur la plus coûteuse de toute l'opération.
Le droit de préemption du locataire : deux mois, puis deux ou quatre
L'offre contenue dans le congé est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Trois issues :
- Le locataire ne répond pas dans ce délai : l'offre est caduque, il devra quitter les lieux au terme du préavis et vous vendez librement.
- Il accepte : il dispose alors de deux mois à compter de l'envoi de sa réponse pour signer l'acte.
- Il accepte en indiquant recourir à un prêt : le délai de réalisation passe à quatre mois. Passé ce terme sans acte signé, son acceptation devient caduque et il doit partir à l'échéance du préavis.
Une exception notable écarte le droit de préemption : la vente à un parent jusqu'au troisième degré du bailleur, à condition que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans après l'expiration du congé. Le locataire conserve son droit au congé, mais pas son droit de priorité.
Et si vous baissez le prix ensuite ?
C'est le piège classique des ventes qui traînent. Si, après le refus du locataire, le bien est finalement vendu à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses que celles annoncées dans le congé, une nouvelle offre doit être notifiée au locataire — par le bailleur ou, à défaut, par le notaire, à peine de nullité de la vente.
Le locataire dispose alors d'un mois pour se prononcer, puis des mêmes délais de deux ou quatre mois pour signer. Cette obligation survit à son départ du logement : baisser le prix six mois après avoir récupéré les clés sans prévenir l'ancien locataire expose la vente à une annulation. Quand une négociation à la baisse s'annonce, mieux vaut donc afficher dès le congé un prix réaliste plutôt qu'un prix d'appel élevé.
Location meublée : trois mois de préavis, aucune préemption
Le bail meublé suit une autre logique, et elle est nettement plus favorable au bailleur :
- le préavis est de 3 mois avant le terme du bail, lui-même d'un an (ou neuf mois pour un bail étudiant) ;
- le congé pour vendre ne vaut pas offre de vente : le locataire d'un meublé ne bénéficie pas du droit de préemption légal, sauf cas particuliers tenant à la première vente après mise en copropriété ou à la vente d'un immeuble entier de plus de dix logements ;
- le congé doit rester motivé et formellement irréprochable, faute de quoi il encourt la même nullité.
Cette différence pèse dans l'arbitrage locatif en amont, au même titre que la fiscalité : notre comparatif louer vide ou meublé chiffre les deux régimes d'imposition des loyers.
Vous avez acheté le bien déjà loué : la règle des trois ans
Acheter un appartement occupé en comptant donner congé au premier terme venu est une erreur fréquente. L'article 15 I encadre précisément ce cas :
- si le terme du bail en cours intervient plus de trois ans après l'acquisition, le congé pour vendre peut être donné à ce terme ;
- s'il intervient moins de trois ans après l'acquisition, le congé pour vendre ne peut être donné qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement ;
- pour un congé pour reprise, si le terme intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé ne prend effet qu'à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de l'acquisition.
Traduction : un investisseur qui achète en 2026 un bien dont le bail s'achève en 2027 ne récupérera pas le logement libre avant 2030. C'est exactement ce qui justifie la décote sur les ventes occupées — et ce qui doit être vérifié avant de signer le compromis, date du bail en main.
Le locataire protégé de plus de 65 ans
Le congé donné à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté est subordonné à une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre déterminé. À défaut, il est nul.
Cette protection tombe si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses propres ressources sont inférieures au même plafond, l'âge et les ressources s'appréciant à la date d'échéance du bail. Les conditions exactes, du côté du locataire comme du bailleur, sont détaillées dans notre article sur le locataire protégé après 65 ans.
Vendre occupé : ce que vaut réellement la décote
En cas de vente occupée, le bail se transmet de plein droit à l'acquéreur (article 1743 du code civil) : même loyer, même échéance, mêmes obligations. Le locataire n'a rien à approuver, et son bail n'est pas interrompu.
L'éventuelle décote n'est pas une règle de droit : elle résulte de la négociation et dépend notamment de trois paramètres concrets :
- la durée restant à courir du bail, et la date à laquelle un congé deviendra possible ;
- l'écart entre le loyer en place et le loyer de marché : un bien loué au prix, voire au-dessus, se décote beaucoup moins qu'un logement sous-loué depuis quinze ans ;
- le profil du locataire : un locataire protégé de plus de 65 ans, qui interdit pratiquement toute reprise, pèse lourdement sur la valeur.
Pour comparer les deux options, mettez en regard l'offre reçue pour le logement occupé et le produit net espéré d'une vente libre, après les loyers éventuellement perdus pendant la commercialisation et les frais propres à chaque scénario.
Dans les deux cas, les obligations de vendeur restent identiques — dossier de diagnostics complet, dont notre guide détaille la liste exigible à la vente — et la plus-value immobilière se calcule de la même façon, la décote venant seulement réduire le prix de cession retenu.
Les erreurs qui annulent le congé
1. Notifier le congé trop tard. Le préavis de six mois se compte à rebours depuis le terme du bail, à partir de la réception. Un jour de retard reporte l'opération de trois ans.
2. Omettre le prix ou la notice d'information. Ces deux mentions sont prescrites à peine de nullité. Aucune régularisation n'est possible en cours de préavis.
3. Adresser le congé au seul locataire signataire alors que le conjoint ou le partenaire de PACS est cotitulaire de droit. Chaque titulaire doit recevoir son congé.
4. Baisser le prix sans nouvelle notification. L'oubli du second droit de préemption expose la vente elle-même à l'annulation, y compris après le départ du locataire.
5. Acheter un bien occupé sans lire la date du bail. La règle des trois ans se vérifie avant le compromis, pas après.
FAQ
Peut-on vendre un logement loué sans donner congé au locataire ?
Oui, et c'est même le cas le plus fréquent. La vente occupée ne requiert ni congé, ni accord, ni information préalable du locataire dans le cadre d'un bail d'habitation classique : le bail se poursuit avec l'acquéreur aux mêmes conditions. Le locataire est simplement informé de l'identité de son nouveau bailleur et des coordonnées auxquelles payer le loyer.
Le locataire peut-il refuser les visites pendant la vente ?
Le bail peut prévoir des visites en vue de la vente, mais il ne peut pas imposer plus de deux heures de visite par jour ouvrable. Les horaires doivent être convenus avec le locataire, qui n'est pas tenu de laisser entrer qui que ce soit en son absence. En cas de désaccord persistant, la solution passe par le juge, pas par la contrainte.
Que se passe-t-il si le locataire accepte l'offre puis n'obtient pas son prêt ?
Si le locataire a indiqué dans son acceptation qu'il recourait à un prêt, il dispose de quatre mois pour signer. Si l'acte n'est pas signé dans ce délai, son acceptation devient caduque de plein droit : il doit quitter le logement au terme du préavis et le bailleur retrouve sa liberté de vendre, au prix annoncé dans le congé ou, s'il le baisse, en notifiant une nouvelle offre.
Un congé pour vendre est-il possible en cours de bail ?
Non pour un bail d'habitation soumis à la loi de 1989. Le congé ne peut prendre effet qu'au terme du contrat ou de l'une de ses reconductions. Vendre avant cette échéance implique nécessairement une vente occupée — ou un départ spontané du locataire, qui reste libre de donner son propre préavis à tout moment.
