Déclaration préalable ou permis de construire : seuils 2026

Vous voulez agrandir de 18 m², poser un abri de jardin ou remplacer vos fenêtres : la question n'est pas « faut-il une autorisation ? » mais laquelle. Trois régimes existent et ils se distinguent par des seuils précis : jusqu'à 5 m² créés, aucune formalité en principe ; entre 5 et 20 m², une déclaration préalable instruite en 1 mois ; au-delà de 20 m² — ou 40 m² en zone urbaine d'un PLU — un permis de construire instruit en 2 mois pour une maison individuelle. Se tromper de dossier coûte cher : l'instruction repart de zéro, et construire sans autorisation expose à une amende calculée par mètre carré, jusqu'à 6 000 € le m². Ce guide vous donne le tableau de décision, les formulaires à jour en 2026, et les six pièges qui font perdre des mois.

Sources à consulter : service-public.gouv.fr — déclaration préalable de travaux ; service-public.gouv.fr — permis de construire ; Code de l'urbanisme, articles R.421-1 et suivants sur legifrance.gouv.fr ; le PLU de votre commune, consultable en mairie ou sur le Géoportail de l'urbanisme.

Les trois régimes, en un tableau

Tout se joue sur deux notions que le code de l'urbanisme distingue : la surface de plancher (surface close et couverte dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, après déductions réglementaires) et l'emprise au sol (projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus sauf exceptions). Pour choisir le régime, vérifiez les deux mesures : dépasser un seuil avec l'une d'elles suffit.

Ce que vous créez	Régime	Délai d'instruction de principe
Jusqu'à 5 m²	Aucune formalité	—
Plus de 5 m² et jusqu'à 20 m²	Déclaration préalable (DP)	1 mois
Plus de 5 m² et jusqu'à 40 m² en zone U d'un PLU, sur un bâtiment existant	Déclaration préalable (DP)	1 mois
Au-delà de ces seuils	Permis de construire (PC)	2 mois (maison individuelle)
Extension de plus de 20 à 40 m² en zone U portant la surface totale au-delà de 150 m²	Permis de construire + architecte en principe	2 mois

Deux précisions décisives, souvent mal comprises :

Le seuil de 40 m² n'existe que pour agrandir un bâtiment déjà là, et seulement en zone urbaine (zone U) d'une commune dotée d'un PLU ou d'un document en tenant lieu. Une construction neuve isolée sur le même terrain — un garage détaché, un studio de jardin indépendant — reste sous le seuil de 20 m².
En zone U, le seuil de 150 m² départage certaines extensions comprises entre plus de 20 et 40 m² : si les travaux portent la surface de plancher totale au-delà de 150 m², un permis est requis. Lorsqu'une personne physique construit ou agrandit pour elle-même, le recours à un architecte s'impose en principe dès que les travaux soumis à permis conduisent à dépasser 150 m². Une extension de 20 m² ou moins ne bascule pas automatiquement en permis du seul fait que la maison dépasse déjà 150 m² : faites confirmer le régime par le service urbanisme.

À vérifier avant tout calcul : votre commune est-elle couverte par un PLU, une carte communale, ou par le règlement national d'urbanisme ? Êtes-vous dans le périmètre d'un monument historique, d'un site classé ou d'un site patrimonial remarquable ? Dans ces secteurs, l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) est consulté, les dispenses tombent souvent, et les délais s'allongent d'un mois. La réponse est en mairie ou sur le Géoportail de l'urbanisme.

Les cas concrets qui reviennent le plus souvent

Abri de jardin, carport, garage

Un abri de 4 m² : rien à déposer (sauf en secteur protégé). Un abri de 12 m² : déclaration préalable. Un garage de 25 m² accolé à la maison en zone U : déclaration préalable si le projet ne porte pas la surface de plancher totale au-delà de 150 m² et si le PLU le permet. Le même garage détaché ou situé hors zone U : permis de construire. Attention, un carport ouvert compte en emprise au sol même s'il ne crée pas de surface de plancher.

Piscine

Bassin jusqu'à 10 m² : aucune formalité, sauf en secteur protégé.
Bassin de plus de 10 m² et jusqu'à 100 m² : déclaration préalable.
Bassin de plus de 100 m² : permis de construire.
Pour une piscine de plus de 10 m² et jusqu'à 100 m², un abri de plus de 1,80 m de hauteur impose un permis de construire. Pour les très petits bassins et les secteurs protégés, vérifiez séparément les règles de la piscine et de l'abri.
Une piscine hors-sol démontable installée moins de trois mois par an échappe à la formalité (quinze jours seulement en secteur protégé).

Fenêtres, toiture, façade, clôture

Ces travaux ne créent aucune surface, mais ils modifient l'aspect extérieur : ils relèvent de la déclaration préalable dès qu'ils changent l'apparence du bâtiment. Remplacer des fenêtres bois par du PVC blanc, poser des panneaux solaires en toiture, percer une nouvelle ouverture, changer la couleur des volets ou la teinte des tuiles : déclaration préalable.

Deux nuances utiles :

Le ravalement n'est plus systématiquement soumis à déclaration. Il l'est si le conseil municipal l'a décidé par délibération, ou si vous êtes en secteur protégé. Un appel à la mairie tranche en deux minutes.
La clôture suit la même logique : déclaration préalable seulement si la commune l'a instaurée par délibération, ou en secteur protégé.

Changement de destination

Transformer un garage en chambre, un commerce en logement, une grange en habitation : c'est un changement de destination, soumis à déclaration préalable. Il bascule en permis de construire dès que l'opération s'accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade. En pratique, dès qu'on perce une baie dans un mur porteur, c'est un permis.

Le dossier : les formulaires à jour en 2026

Les anciens imprimés de déclaration préalable — 13703, 13404, 13702 — ont été abrogés au 1er janvier 2025 et sont refusés par les guichets numériques. Prenez toujours le formulaire proposé par le téléservice de votre commune ou téléchargé le jour même sur service-public.gouv.fr : les versions évoluent chaque année.

Votre projet	Formulaire
Déclaration préalable — constructions et travaux	Cerfa n° 16702
Déclaration préalable — lotissements, divisions, aménagements	Cerfa n° 16703
Permis de construire — maison individuelle et ses annexes	Cerfa n° 13406
Permis de construire — autres constructions	Cerfa n° 13409
Modifier une autorisation en cours de validité	Cerfa n° 16700
Transférer une autorisation à un autre bénéficiaire	Cerfa n° 16701
Déclarer l'achèvement des travaux (DAACT)	Cerfa n° 13408

Les pièces à préparer (leur numérotation DP1, DP2… ou PCMI1, PCMI2… est imposée par la notice) :

un plan de situation du terrain, qui le localise dans la commune ;
un plan de masse coté dans les trois dimensions, avec l'implantation du projet ;
un plan en coupe du terrain et de la construction ;
les plans des façades et des toitures touchées ;
une représentation de l'aspect extérieur et une notice décrivant les matériaux et les couleurs ;
deux photographies situant le terrain dans son environnement proche et lointain.

L'erreur qui coûte un mois : la mairie dispose d'un mois à compter du dépôt pour réclamer les pièces manquantes. Le délai d'instruction ne commence alors à courir qu'à la réception de ces pièces. Un plan de masse non coté suffit à déclencher cette demande.

Déposer, attendre, obtenir

Le dépôt se fait à la mairie de la commune où se trouve le terrain. Depuis 2022, toutes les communes de plus de 3 500 habitants doivent proposer un téléservice de dépôt en ligne, mais le dépôt papier reste possible. Vérifiez les modalités de dépôt sur le site de votre mairie avant d'imprimer quoi que ce soit.

Les délais de principe courent à compter du dépôt d'un dossier complet :

déclaration préalable : 1 mois ;
permis de construire d'une maison individuelle : 2 mois ;
autres permis de construire : 3 mois.

Ces délais sont majorés — le plus souvent d'un mois — lorsqu'une consultation extérieure est nécessaire : ABF en secteur protégé, service d'archéologie préventive, gestionnaire de voirie. La majoration doit vous être notifiée dans le mois qui suit le dépôt. Passé ce délai, la mairie ne peut plus l'invoquer.

Le silence vaut accord dans le cas général, mais il existe des exceptions (notamment pour certains projets en secteur protégé). Lorsque cette règle s'applique, l'absence de réponse à l'expiration du délai vaut décision de non-opposition (déclaration préalable) ou permis tacite (permis de construire). Demandez alors à la mairie un certificat attestant l'absence d'opposition : votre banque, votre assureur décennal et surtout votre futur acquéreur le réclameront. Un accord tacite sans certificat est un accord difficile à prouver dix ans plus tard.

Si la décision est un refus, vous disposez de deux mois pour agir. Un recours gracieux auprès du maire, puis, s'il échoue, un recours devant le tribunal administratif : la mécanique, les délais et la rédaction du courrier sont détaillés dans notre guide sur les recours contre une décision administrative. Un refus motivé par une règle du PLU se conteste rarement ; un refus mal motivé, ou fondé sur une pièce que vous aviez fournie, se conteste très bien.

Après l'autorisation : les quatre obligations que tout le monde oublie

1. Afficher le panneau, dès la notification et sans interruption. Le panneau doit être rectangulaire, d'au moins 80 cm de côté, lisible depuis la voie publique, et rester en place pendant toute la durée du chantier. Il mentionne le numéro et la date de l'autorisation, la nature du projet, la surface, la hauteur, le nom du bénéficiaire.

2. Laisser courir le délai de recours des tiers. Vos voisins disposent de deux mois à compter du premier jour d'un affichage continu pour contester l'autorisation. C'est vous qui portez la preuve de cet affichage : faites établir un constat par commissaire de justice au premier jour, au milieu et à la fin de la période. Sans preuve, vous ne pourrez pas établir le point de départ des deux mois. Un recours n'est toutefois plus recevable au-delà de six mois après l'achèvement de la construction, même sans affichage. Celui qui forme un recours doit vous le notifier dans les quinze jours, faute de quoi il est irrecevable.

3. Commencer les travaux dans les trois ans. L'autorisation est valable 3 ans. Elle peut être prorogée deux fois d'un an, soit 5 ans au maximum, à condition d'en faire la demande au moins deux mois avant l'expiration et que les règles d'urbanisme n'aient pas changé entre-temps. Elle devient également caduque si les travaux sont interrompus plus d'un an.

4. Déclarer l'achèvement et la taxe. À la fin du chantier, déposez la DAACT (Cerfa n° 13408) : la mairie dispose alors de 3 mois pour contester la conformité des travaux (5 mois en secteur protégé ou pour un établissement recevant du public). En parallèle, vous devez déclarer la construction nouvelle ou l'agrandissement dans les 90 jours suivant l'achèvement, depuis le service « Gérer mes biens immobiliers » de votre espace sur impots.gouv.fr. Cette déclaration permet d'établir les impôts locaux et, lorsque les conditions sont réunies, l'exonération temporaire de taxe foncière de deux ans. Un dépôt tardif peut réduire ou faire perdre l'exonération. La taxe d'aménagement suit sa propre procédure : vérifiez les informations demandées dans votre autorisation et votre espace fiscal.

Construire sans autorisation : ce que vous risquez vraiment

Le risque n'est pas théorique, et il ne se périme pas vite.

Amende pénale : l'article L.480-4 du code de l'urbanisme prévoit une amende comprise entre 1 200 € et 6 000 € par mètre carré de surface construite irrégulièrement — et jusqu'à 300 000 € dans les autres cas. En récidive, une peine d'emprisonnement est encourue.
Remise en état : le juge peut ordonner la démolition ou la mise en conformité, sous astreinte.
Blocage à la revente : c'est la sanction la plus fréquente. L'acquéreur, sa banque et le notaire réclament les autorisations. Une véranda ou un garage non déclaré fait renégocier le prix, retarde la signature de plusieurs mois, ou fait échouer la vente. Anticipez ce point en même temps que les diagnostics obligatoires à la vente, qui se préparent eux aussi bien avant la mise en vente.

Une régularisation a posteriori reste possible : on dépose le dossier qui aurait dû l'être, et la mairie l'instruit normalement. Elle ne fonctionne que si les travaux respectent le PLU en vigueur — sinon, il faut modifier l'ouvrage.

Les erreurs fréquentes

Raisonner en surface habitable. Le code de l'urbanisme raisonne en surface de plancher et en emprise au sol. Un carport ou une terrasse couverte ne crée pas de surface habitable, mais crée de l'emprise au sol.
Croire que le seuil de 40 m² est général. Il suppose une zone U et un bâtiment existant. Hors de là, c'est 20 m².
Oublier le seuil total de 150 m². En zone U, une extension de plus de 20 à 40 m² qui franchit ce total déclenche permis et, en principe, architecte.
Dessiner d'abord, consulter le PLU ensuite. Hauteur maximale, recul par rapport aux limites séparatives, teintes imposées, part de terrain à laisser perméable : le règlement du PLU décide de la faisabilité avant tout calcul de surface.
Négliger la preuve de l'affichage. Sans constat, le délai de recours ne court pas.
Découper le projet en deux dossiers pour rester sous les seuils. L'administration apprécie l'opération dans son ensemble ; le fractionnement artificiel est un motif de refus, et de retrait de l'autorisation obtenue.
Oublier la déclaration à impots.gouv.fr dans les 90 jours, et perdre l'exonération de taxe foncière.

Check-list de décision

FAQ

Une véranda de 15 m² nécessite-t-elle un permis de construire ?

Non dans la plupart des cas : entre 5 et 20 m², une déclaration préalable suffit, et le seuil monte à 40 m² si vous êtes en zone U d'un PLU. Si la véranda crée plus de 20 m² en zone U et porte la surface de plancher totale au-delà de 150 m², elle relève toutefois du permis de construire, avec recours à un architecte en principe.

Combien de temps la mairie a-t-elle pour répondre ?

Un mois pour une déclaration préalable, deux mois pour un permis de construire de maison individuelle, trois mois pour les autres permis, à compter du dépôt d'un dossier complet. Ces délais peuvent être majorés d'un mois en secteur protégé, à condition que la mairie vous le notifie dans le premier mois.

Que se passe-t-il si la mairie ne répond pas du tout ?

Hors cas où le code écarte l'accord tacite, le silence vaut non-opposition (déclaration préalable) ou permis tacite (permis de construire). Demandez immédiatement un certificat de non-opposition : c'est la seule preuve que vous pourrez produire à la revente.

Peut-on régulariser des travaux déjà réalisés ?

Oui, en déposant le dossier qui aurait dû l'être. La mairie l'instruit au regard des règles en vigueur au moment de la régularisation. Si les travaux respectent le PLU, la régularisation aboutit ; sinon, il faut modifier la construction. Le risque pénal, lui, ne disparaît pas automatiquement.

Faut-il une autorisation pour poser des panneaux solaires sur le toit ?

Oui : l'installation modifie l'aspect extérieur du bâtiment et relève de la déclaration préalable. En secteur protégé, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est requis et peut imposer une implantation précise, voire refuser la pose en façade visible.

Une autorisation d'urbanisme est-elle nécessaire pour des travaux financés par MaPrimeRénov' ?

Cela dépend des travaux, pas de l'aide. Une isolation par l'extérieur, un changement de fenêtres ou l'installation d'une pompe à chaleur visible modifient l'aspect extérieur et nécessitent une déclaration préalable. Prévoyez ce dossier avant de signer les devis : notre guide complet MaPrimeRénov' 2026 détaille l'ordre dans lequel enchaîner devis, demande d'aide et démarrage du chantier.

Les travaux d'agrandissement sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Non. Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement sont expressément exclus des charges déductibles, contrairement aux travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. C'est une frontière qui se joue souvent sur le libellé du devis : notre article sur le déficit foncier explique où passe exactement la ligne et comment sécuriser la déduction.

Déclaration préalable ou permis de construire 2026 : le bon dossier selon vos travaux