Sur l'achat d'un logement ancien à 250 000 €, vous paierez environ 18 000 à 20 000 € de « frais de notaire », soit 7 à 8 % du prix. Dans le neuf, la facture tombe à 2 à 3 %. Point de vigilance en 2026 : de nombreux départements ont relevé leur part des droits de mutation de 4,50 % à 5,00 %, ce qui alourdit encore l'addition dans l'ancien. Bonne nouvelle : le notaire n'empoche qu'une petite fraction de la somme — l'essentiel part en impôts — et les primo-accédants achetant leur résidence principale échappent à la hausse. Ce guide décompose poste par poste ce que vous réglez réellement, avec le barème 2026 et un calcul détaillé, pour anticiper ce montant souvent sous-estimé dans le plan de financement.
Frais de notaire : trois postes très différents
L'expression « frais de notaire » est trompeuse. Sur ce que vous versez à l'étude, le notaire ne conserve qu'une part minoritaire. La somme se répartit en trois blocs :
| Poste | Part indicative (ancien) | Bénéficiaire réel |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO / taxes) | ~80 % | Département, commune, État |
| Émoluments du notaire (sa rémunération) | ~10 % | Le notaire |
| Débours + contribution de sécurité | ~10 % | Tiers (cadastre, État…) |
Autrement dit, sur 18 000 € de frais pour un bien ancien, le notaire perçoit environ 2 000 à 2 500 € pour son travail. Le reste est un impôt collecté pour le compte des collectivités. C'est pourquoi on parle plus justement de frais d'acquisition.
Les droits de mutation (DMTO) : le poste qui grimpe en 2026
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), aussi appelés droits d'enregistrement, constituent la part la plus lourde. Dans l'ancien, ils se composent de :
- une part départementale : 4,50 %, que la loi de finances pour 2025 autorise à porter jusqu'à 5,00 % ;
- une part communale : 1,20 % ;
- des frais d'assiette et de recouvrement prélevés par l'État : 2,37 % de la part départementale (soit environ 0,11 %).
Total historique : 5,80 % du prix. Dans les départements ayant voté la hausse, on atteint environ 6,32 %.
La hausse à 5 % : qui est concerné, jusqu'à quand
La faculté de relever la part départementale s'applique aux actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, avec une entrée en vigueur effective dépendant de la date de notification de la délibération départementale. Chaque conseil départemental décide ou non de l'appliquer : renseignez-vous sur le taux en vigueur dans le département du bien avant de signer. Pour les actes signés à compter du 1er avril 2028, le taux revient à celui en vigueur au 31 janvier 2025, sauf nouvelle décision.
L'exception primo-accédant
Si vous êtes primo-accédant — vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années — et que vous achetez pour y habiter, la loi impose aux départements ayant relevé le taux de vous maintenir à 4,50 %. Mieux : un département peut instaurer un taux réduit ou une exonération pérenne pour les primo-accédants, à condition que vous vous engagiez à affecter le bien à votre résidence principale de façon continue pendant au moins 5 ans. Vérifiez ce point auprès du notaire : l'économie peut atteindre plusieurs milliers d'euros.
Le neuf : des frais réduits
Pour un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA), les droits de mutation classiques ne s'appliquent pas. Vous réglez une taxe de publicité foncière au taux réduit (environ 0,715 %), à laquelle s'ajoute la contribution de sécurité immobilière. C'est ce qui explique des frais d'acquisition de seulement 2 à 3 % dans le neuf. Attention : le prix affiché d'un logement neuf inclut déjà la TVA à 20 %, ce qui relativise l'avantage.
Les émoluments du notaire : un barème réglementé et dégressif
Contrairement à une idée répandue, le notaire ne fixe pas librement sa rémunération. Ses émoluments proportionnels suivent un barème national fixé par arrêté, dégressif par tranches. Voici les taux hors taxes appliqués à la valeur du bien :
| Tranche de prix | Taux HT |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Ces émoluments sont ensuite majorés de la TVA à 20 %. S'y ajoutent des émoluments de formalités (rédaction et accomplissement des démarches), généralement quelques centaines d'euros.
La remise possible du notaire
Depuis le 1er janvier 2021, le notaire peut accorder une remise allant jusqu'à 20 % sur la part de ses émoluments calculée sur la tranche d'assiette égale ou supérieure à 100 000 €. Sur un bien cher, la négociation vaut la peine d'être tentée : le notaire n'y est pas obligé, mais la remise doit être appliquée de manière identique à tous les clients pour une même prestation.
Débours et contribution de sécurité immobilière
Les débours sont les sommes avancées par le notaire pour votre compte : demande d'état hypothécaire, documents d'urbanisme, frais de cadastre, rémunération éventuelle d'un géomètre, etc. Ils représentent souvent 800 à 1 200 €.
La contribution de sécurité immobilière (ex-« salaire du conservateur des hypothèques ») est perçue par l'État au taux de 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €. Elle finance la publicité foncière, qui rend votre achat opposable aux tiers.
Exemple chiffré : un appartement ancien à 250 000 €
Reprenons un achat dans l'ancien à 250 000 €, dans un département appliquant le taux historique de 5,80 % :
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 250 000 × 5,80 % | 14 500 € |
| Émoluments proportionnels (HT) | barème par tranches | ≈ 2 395 € |
| TVA sur émoluments | 2 395 × 20 % | ≈ 479 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 250 000 × 0,10 % | 250 € |
| Débours + formalités | forfait indicatif | ≈ 900 € |
| Total des frais d'acquisition | ≈ 18 524 € |
Soit 7,4 % du prix. Dans un département ayant relevé le taux à 5,00 % (DMTO ≈ 6,32 %), les droits passent à environ 15 800 € et le total dépasse 19 800 €. Pour le même prix dans le neuf, comptez environ 6 000 à 7 500 € seulement. Pour chiffrer votre propre projet en quelques secondes, utilisez notre calculateur de frais de notaire.
Sources officielles à vérifier
- Notaires de France : composition des droits de mutation et règle de non-application de la hausse aux primo-accédants.
- impots.gouv.fr : tableau départemental des taux applicables en 2026, hors primo-accédants.
- Arrêté tarifaire des notaires : barème réglementé des émoluments proportionnels et remise possible sur la tranche d'assiette concernée.
Cinq erreurs fréquentes à éviter
1. Oublier les frais de notaire dans le plan de financement. Un crédit finance rarement les frais d'acquisition : il faut généralement les payer avec votre apport. Sur un bien à 250 000 €, prévoyez 18 000 à 20 000 € en plus du prix.
2. Croire que « frais de notaire » = argent pour le notaire. L'essentiel est un impôt. Négocier « les frais de notaire » ne peut porter que sur la remise de 20 % des émoluments au-delà de 100 000 €, pas sur les taxes.
3. Ignorer le statut de primo-accédant. Si vous achetez votre première résidence principale, vérifiez le taux départemental et l'existence d'une exonération : plusieurs milliers d'euros d'économie possibles.
4. Confondre frais sur le prix et frais sur le mobilier. Si le bien est vendu avec du mobilier (cuisine équipée, meubles), la valeur de ce mobilier — justifiée par une liste et des factures — est déduite de l'assiette des droits de mutation. Bien réel, mais à documenter sérieusement pour éviter un redressement.
5. Ne pas anticiper l'imputation future. Les frais d'acquisition peuvent réduire un impôt plus tard : ils entrent dans le prix de revient pour le calcul de la plus-value en cas de revente, et sont amortissables si vous louez le bien en meublé sous le régime réel.
Check-list avant de signer
- Le taux de DMTO du département du bien est vérifié (4,50 % ou 5,00 %)
- Le statut de primo-accédant et l'éventuelle exonération ont été confirmés avec le notaire
- Le montant du mobilier vendu séparément est chiffré et justifié par des factures
- Une simulation des frais a été réalisée (simulateur ANIL ou estimation du notaire)
- Les frais d'acquisition sont provisionnés dans l'apport, en plus du prix et des frais de garantie du prêt
- La remise de 20 % sur les émoluments a été demandée si le bien dépasse 100 000 €
FAQ
Peut-on emprunter les frais de notaire ?
C'est possible mais rare. On parle de financement « frais inclus » ou à 110 %. Les banques l'accordent difficilement, surtout depuis le durcissement des conditions d'octroi. La règle générale reste : les frais d'acquisition se paient avec l'apport personnel. Prévoyez-les dès le départ pour éviter un refus de prêt de dernière minute.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Seulement en partie. Les droits de mutation et la contribution de sécurité immobilière sont des taxes non négociables. Les débours correspondent à des frais réels. Seuls les émoluments peuvent faire l'objet d'une remise, plafonnée à 20 % et uniquement sur la tranche d'assiette au-delà de 100 000 €. Sur un achat à 300 000 €, la remise maximale porte donc sur 200 000 € d'assiette.
Frais de notaire : ancien ou neuf, quelle différence exacte ?
Dans l'ancien, comptez 7 à 8 % du prix (droits de mutation pleins). Dans le neuf ou en VEFA, seulement 2 à 3 % grâce à la taxe de publicité foncière au taux réduit. À prix d'achat identique, l'écart peut représenter 10 000 € ou plus. Attention toutefois : le neuf est souvent vendu plus cher au mètre carré, ce qui peut compenser l'économie de frais.
Qui paie les frais de notaire, l'acheteur ou le vendeur ?
L'acheteur, sauf clause contraire rare (« acte en main », où le vendeur les prend en charge). Ils sont dus à la signature de l'acte authentique de vente et versés au notaire, qui reverse ensuite les taxes aux collectivités et à l'État.
Y a-t-il des frais de notaire sur un achat en SCI ?
Oui. L'achat d'un bien immobilier par une société civile immobilière familiale supporte les mêmes droits de mutation et émoluments que l'achat en direct. La SCI ne réduit pas les frais d'acquisition : son intérêt se situe sur la transmission ultérieure, pas sur l'entrée dans le patrimoine.
