Recevoir un congé pour vente ou pour reprise à 70 ans, après vingt ans dans le même appartement, n'est pas une fatalité : la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de mettre fin au bail d'un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes sans lui proposer un relogement. Un congé délivré sans cette offre est nul, et le locataire se maintient dans les lieux. Encore faut-il que trois conditions soient réunies, et que le bailleur ne relève pas lui-même de l'exception prévue par le texte. Ce guide détaille les critères exacts, la date à laquelle ils s'apprécient, ce que doit contenir une offre de relogement valable, et ce qu'il faut faire dans les jours qui suivent la réception d'un congé.
Sources vérifiées : article 15, III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014) ; arrêté du 19 décembre 2025 fixant les plafonds de ressources du logement social au 1er janvier 2026 (JO du 24 décembre 2025), revalorisés de 0,87 % ; documentation de l'ANIL et des ADIL. À jour au 14 août 2026.
Ce que protège exactement la loi (et ce qu'elle ne protège pas)
La protection joue contre le congé donné à l'échéance du bail, quel qu'en soit le motif :
- congé pour vente ;
- congé pour reprise (le bailleur ou un proche veut habiter le logement) ;
- congé pour motif légitime et sérieux.
Elle ne protège pas contre une résiliation liée au comportement du locataire : loyers impayés, troubles de voisinage, défaut d'assurance. Dans ces situations, le bailleur agit en justice sur le fondement de la clause résolutoire du bail, et l'âge ne fait pas obstacle à la procédure.
Elle vise les locations vides comme meublées constituant la résidence principale : l'article 25-8 de la loi de 1989 rend cette protection applicable au congé d'un bail meublé. Les délais diffèrent toutefois : six mois de préavis en location vide, trois mois en meublé. Les locations saisonnières et certains logements-foyers relèvent d'autres règles.
Les trois conditions cumulatives de la protection
1. Avoir plus de 65 ans à l'échéance du bail
Ce n'est pas l'âge à la réception du courrier qui compte, mais l'âge atteint à la date d'échéance du contrat, c'est-à-dire à la date à laquelle le congé prendrait effet. Un locataire qui a 65 ans lors de la notification et fête ses 66 ans avant l'échéance remplit donc le critère d'âge.
Depuis la loi ALUR, la protection s'étend aussi au locataire qui héberge à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement — typiquement un parent âgé accueilli chez son fils ou sa fille. Les ressources de l'ensemble des occupants sont alors prises en compte.
2. Avoir des ressources inférieures au plafond du logement social
Le texte renvoie aux plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, c'est-à-dire au barème PLUS, celui qui régit la majorité des HLM. Ces plafonds sont fixés par arrêté annuel : celui du 19 décembre 2025 les a revalorisés de 0,87 % au 1er janvier 2026, en suivant l'évolution de l'indice de référence des loyers du 3e trimestre 2025.
Deux paramètres déterminent le montant applicable : la zone géographique et le nombre de personnes du foyer. Pour 2026, le plafond PLUS s'établit à 23 403 € pour une personne seule hors Île-de-France et 26 920 € en Île-de-France ; pour un couple, à 31 254 € hors Île-de-France et 40 233 € en Île-de-France. Le tableau complet, catégorie par catégorie, figure dans notre guide sur la demande de logement social — une erreur de zone ou de composition du foyer fausse entièrement le raisonnement.
Les ressources s'apprécient à la date de notification du congé, sur la base des revenus déclarés à l'administration fiscale. La jurisprudence retient une lecture large de la notion de ressources : des revenus fonciers, par exemple, entrent dans le calcul. Un locataire juste sous le plafond a donc intérêt à réunir son avis d'imposition avant toute discussion.
3. Que le bailleur ne relève pas de la contre-exception
La protection tombe si le bailleur est une personne physique qui remplit elle-même l'un des deux critères :
- il a plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat ;
- ou ses ressources sont inférieures au même plafond, appréciées à la date de notification du congé.
La logique du législateur est d'éviter d'opposer un propriétaire âgé ou modeste à un locataire âgé ou modeste. En revanche, une société (SCI, bailleur institutionnel) ne peut jamais invoquer cette exception, quel que soit l'âge des associés : le texte vise expressément le bailleur personne physique.
L'offre de relogement : ce qui la rend valable
Le bailleur qui veut malgré tout récupérer son bien doit proposer un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire — c'est-à-dire à la taille du foyer et à son budget — situé dans le secteur géographique défini par la loi (même arrondissement ou communes limitrophes, selon les cas).
Deux précisions décisives :
- l'offre n'a pas à être jointe au congé lui-même : la jurisprudence admet qu'elle intervienne pendant le délai de préavis, mais elle doit être effective avant l'échéance ;
- une proposition manifestement inadaptée (loyer hors de portée, logement trop petit, quartier éloigné sans justification) équivaut à une absence d'offre.
Faute d'offre valable, le congé est nul : le bail se poursuit aux conditions antérieures, et le locataire n'a pas à quitter les lieux.
Ce qu'il faut faire à réception d'un congé
- Vérifier la forme et le délai. En location vide, le congé doit être notifié par acte de commissaire de justice, lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre émargement, avec un préavis de six mois avant l'échéance du bail. Un congé pour vente doit contenir l'offre de vente et le prix ; un congé pour reprise doit désigner nommément le bénéficiaire et justifier le lien avec le bailleur.
- Rassembler les preuves de votre situation : justificatif d'âge, dernier avis d'imposition, composition du foyer.
- Répondre par écrit en recommandé, en invoquant expressément l'article 15, III de la loi du 6 juillet 1989 et en demandant au bailleur son offre de relogement.
- Consulter gratuitement une ADIL (agence départementale d'information sur le logement) : c'est le réflexe le plus rentable, avant tout avocat.
- Saisir la commission départementale de conciliation en cas de désaccord persistant, puis le tribunal judiciaire si nécessaire. Sous conditions de ressources, l'aide juridictionnelle prend en charge tout ou partie des frais de procédure.
Ne quittez pas le logement « pour éviter le conflit » : un départ volontaire vaut acceptation du congé et fait perdre le bénéfice de la protection.
Trêve hivernale : une protection différente, à ne pas confondre
La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend les expulsions locatives. Elle intervient à un tout autre stade : elle ne concerne pas la validité du congé mais l'exécution d'une décision d'expulsion déjà rendue. Un locataire âgé peut donc être protégé par l'article 15, III sans jamais être concerné par la trêve — et inversement.
Erreurs fréquentes
- Croire que la protection est automatique à 65 ans. Sans la condition de ressources, elle ne s'applique pas : un locataire âgé aisé peut recevoir un congé valable.
- Apprécier l'âge à la mauvaise date. C'est l'échéance du bail qui compte, pas la réception du courrier.
- Oublier de vérifier la situation du bailleur. Un propriétaire de plus de 65 ans n'a aucune obligation de relogement.
- Croire qu'un logement meublé exclut la protection. Elle s'y applique aussi, même si le préavis et les règles du congé diffèrent.
- Ne pas répondre au congé. Le silence n'annule rien : il faut opposer la protection par écrit et conserver la preuve de l'envoi.
- Attendre la fin du préavis pour se renseigner. Les recours sont plus faciles à organiser dès le premier mois.
FAQ
Un propriétaire peut-il vendre un logement occupé par un locataire de plus de 65 ans ?
Oui, mais occupé, sans donner congé : l'acquéreur reprend le bail en cours. Ce qui est encadré, c'est le congé pour vente donné au locataire protégé, qui suppose une offre de relogement.
La protection s'applique-t-elle si le bail a été signé après les 65 ans du locataire ?
Oui. La loi ne pose aucune condition d'ancienneté dans les lieux ni de date de signature : seuls comptent l'âge à l'échéance, les ressources et la situation du bailleur.
Que se passe-t-il si le locataire protégé décède ?
Le bail peut être transféré au conjoint, au partenaire de PACS, à certains proches vivant dans le logement depuis au moins un an, dans les conditions prévues par la loi de 1989. Notre guide sur les droits et démarches en cas de veuvage précise les priorités des premiers mois.
Le bailleur peut-il augmenter fortement le loyer pour contourner la protection ?
Non. La révision du loyer obéit à l'indice de référence des loyers et, à la relocation, aux règles d'encadrement applicables localement. Une hausse destinée à faire partir le locataire s'analyse comme un détournement et peut être contestée.
Un locataire de 68 ans en HLM bénéficie-t-il de la même protection ?
Le parc social a ses propres règles de maintien dans les lieux, distinctes de l'article 15, III. En cas de congé ou de demande de libération d'un logement sous-occupé, l'ADIL et le bailleur social doivent être interrogés sur le régime applicable au contrat concerné.
