La taxe d'habitation a disparu pour les résidences principales, mais elle reste due — et alourdie — sur les résidences secondaires. Deux mécanismes expliquent des avis qui surprennent chaque automne : la THRS se calcule sans aucun abattement, contrairement à l'ancienne taxe d'habitation, et les communes situées en zone tendue peuvent voter une majoration de 5 % à 60 % de leur part. Un même logement peut ainsi être imposé beaucoup plus lourdement qu'un logement identique dans la commune voisine. Ce guide détaille le calcul réel, les trois cas d'exonération de la majoration que peu de propriétaires réclament, le cas particulier de l'entrée en EHPAD, le calendrier 2026 et le délai pour contester.
Qui paie la THRS en 2026
Est redevable la personne qui, au 1er janvier de l'année d'imposition, a la disposition ou la jouissance d'un local meublé affecté à l'habitation et non retenu comme résidence principale. Peu importe le titre d'occupation : propriétaire, locataire à l'année ou occupant à titre gratuit.
Trois conséquences pratiques trop souvent découvertes après coup :
- La situation au 1er janvier fige l'imposition pour toute l'année. Vendre le bien en mars ne vous dispense pas de la taxe de l'année ; elle ne se proratise pas et ne se partage pas avec l'acquéreur, sauf accord privé consigné dans l'acte.
- Le logement doit être meublé. Un logement vide et inoccupé relève d'une autre logique fiscale (voir plus bas).
- Les dépendances suivent le logement : garage, cave, parking rattachés à l'habitation entrent dans la base d'imposition.
Le calcul : pourquoi il n'y a aucun abattement
La THRS est calculée d'après la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances, à laquelle s'appliquent les taux votés par les collectivités locales.
La différence décisive avec l'ancienne taxe d'habitation des résidences principales tient en une phrase : les résidences secondaires ne bénéficient d'aucun abattement. Pas d'abattement pour charges de famille, pas d'abattement général à la base, pas de plafonnement en fonction du revenu. Le fait d'être non imposable à l'impôt sur le revenu n'ouvre par lui-même aucun droit à réduction sur la THRS.
Cette base évolue par ailleurs chaque année par une revalorisation forfaitaire des valeurs locatives, indexée depuis 2018 sur l'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) constaté en novembre de l'année précédente. À titre de repère, le coefficient retenu pour les impositions 2025 était de 1,017, soit +1,7 % sur la base de calcul. Le coefficient applicable à une année donnée figure à l'article 1518 bis du Code général des impôts : c'est la valeur à vérifier avant d'anticiper une hausse.
Autrement dit, une facture qui augmente sans que la commune ait touché à son taux s'explique le plus souvent par cette revalorisation nationale de la base.
La majoration de 5 % à 60 % en zone tendue
C'est le poste qui creuse les écarts. Les communes concernées peuvent voter une majoration comprise entre 5 % et 60 % de la part communale de la cotisation de THRS.
Sont visées les communes situées dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants marquée par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, ainsi que les communes présentant une proportion élevée de logements non affectés à l'habitation principale — extension qui a fait entrer dans le dispositif de nombreuses communes littorales, de montagne et rurales touristiques.
Trois points à comprendre avant de contester :
- La majoration est facultative. Elle résulte d'une délibération du conseil municipal, prise dans les délais légaux. Deux communes voisines, toutes deux classées en zone tendue, peuvent appliquer l'une 60 %, l'autre rien du tout.
- Elle ne porte que sur la part communale. Elle ne s'applique pas aux autres parts figurant sur l'avis.
- Le taux voté peut varier d'une année sur l'autre, dans la fourchette de 5 % à 60 %. Le taux appliqué figure sur votre avis d'imposition : c'est le premier élément à vérifier.
Les trois cas d'exonération de la majoration
La majoration n'est pas une fatalité. Vous pouvez en demander le dégrèvement si vous relevez de l'un de ces trois cas :
- Contrainte professionnelle : votre activité vous oblige à résider dans un lieu différent de celui de votre habitation principale. C'est le cas classique du salarié muté qui conserve un logement près de son lieu de travail, ou de la double résidence imposée par l'employeur.
- Ancien logement principal conservé après une entrée en établissement : vous conservez la jouissance exclusive du logement qui constituait votre résidence principale avant d'être hébergé durablement dans un établissement de soins.
- Cause étrangère à votre volonté : vous ne pouvez pas affecter le logement à un usage d'habitation principale pour une raison qui ne dépend pas de vous — logement inhabitable, travaux imposés, procédure en cours.
La demande n'est jamais automatique. Il faut la formuler auprès de votre service des impôts, pièces justificatives à l'appui : contrat de travail ou attestation d'employeur pour la contrainte professionnelle, attestation d'hébergement pour l'entrée en établissement, devis, arrêté ou constat pour l'impossibilité d'occuper. Beaucoup de propriétaires paient une majoration à laquelle ils pourraient échapper simplement parce qu'ils ignorent que le dégrèvement se réclame.
Le cas de l'entrée en EHPAD
Au-delà de la seule majoration, une personne qui quitte sa résidence principale pour entrer dans un établissement de soins de longue durée ou une maison de retraite peut être exonérée de THRS sur son ancien logement, dès lors qu'elle en conserve la jouissance exclusive.
C'est un point à vérifier systématiquement au moment de l'admission d'un parent : le logement familial, resté meublé et inoccupé, bascule en apparence dans la catégorie « résidence secondaire » et génère un avis que la famille paie souvent sans réagir, alors que la situation ouvre potentiellement droit à exonération. Notre guide sur le coût réel de l'EHPAD et les aides mobilisables recense les autres postes à réexaminer au même moment.
Ne pas confondre avec la taxe sur les logements vacants
Une confusion fréquente conduit à contester la mauvaise taxe. Les taxes sur les logements vacants — TLV et THLV — visent des logements non meublés :
| Taxe | Logement concerné | Durée de vacance exigée |
|---|---|---|
| TLV (taxe sur les logements vacants) | Logement non meublé à usage d'habitation | Vacant depuis au moins 1 an au 1er janvier |
| THLV (taxe d'habitation sur les logements vacants) | Logement non meublé | Vacant depuis plus de 2 ans |
| THRS | Logement meublé non affecté à l'habitation principale | Sans condition de durée |
La règle à retenir : les taxes sur les logements vacants ne s'appliquent pas à une résidence secondaire, même occupée seulement quelques semaines par an, précisément parce qu'elle est meublée. À l'inverse, vider un logement de ses meubles pour échapper à la THRS revient le plus souvent à basculer vers la TLV ou la THLV — le calcul est rarement gagnant.
Notez enfin que dans les zones France ruralités revitalisation, les communes peuvent exonérer de taxe d'habitation les chambres d'hôtes et les locaux classés meublés de tourisme. Si vous envisagez de mettre le bien en location, l'arbitrage fiscal se joue sur d'autres tableaux également : notre comparatif louer vide ou meublé chiffre les régimes d'imposition des loyers.
Le calendrier 2026 : avis, paiement, déclaration d'occupation
Réception de l'avis. Les avis de THRS sont mis à disposition en ligne à partir du 2 novembre 2026 pour les contribuables non mensualisés, et du 16 novembre 2026 pour les mensualisés. Les avis papier sont acheminés entre le 5 et le 16 novembre 2026 (non mensualisés) et entre le 19 et le 26 novembre 2026 (mensualisés).
Paiement. La taxe d'habitation 2026 doit être payée avant le 15 décembre 2026. Le paiement en ligne, le prélèvement à l'échéance et la mensualisation restent les modes les plus sûrs pour éviter la majoration de retard.
Déclaration d'occupation. Depuis la disparition de la taxe d'habitation sur les résidences principales, l'administration a besoin de savoir qui occupe quoi. Tout propriétaire d'un local d'habitation doit effectuer une déclaration d'occupation dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de son espace particulier sur impots.gouv.fr. Cette déclaration n'est à refaire qu'en cas de changement de situation d'occupation, et doit intervenir avant le 1er juillet pour l'établissement de la taxe d'habitation de l'année.
C'est le point de contrôle le plus rentable : la très grande majorité des avis erronés — logement vendu, bien redevenu résidence principale, changement de locataire — provient d'une situation d'occupation non mise à jour dans cet espace.
Contester : jusqu'au 31 décembre 2027 pour la taxe 2026
Si l'avis vous paraît infondé ou mal calculé, vous disposez du délai général de réclamation des impôts locaux : jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en recouvrement. Pour une THRS mise en recouvrement en 2026, la réclamation est donc recevable jusqu'au 31 décembre 2027.
La réclamation se dépose depuis la messagerie sécurisée de votre espace particulier sur impots.gouv.fr : « Écrire » puis « Je signale une erreur sur le calcul de mon impôt » / « Réclamation ». L'administration dispose en principe de six mois pour répondre.
Ce qu'il faut joindre selon le motif : acte de vente pour un bien cédé, justificatif de domicile et déclaration d'occupation rectifiée si le logement est devenu votre résidence principale, attestation d'employeur pour une contrainte professionnelle.
Attention : réclamer ne suspend pas l'obligation de payer. Demandez expressément un sursis de paiement dans votre réclamation si vous ne voulez pas régler en attendant la réponse.
Les erreurs qui coûtent le plus cher
1. Ne pas réclamer le dégrèvement de majoration. C'est le premier poste d'économie, et il suppose une démarche explicite avec justificatifs.
2. Croire que la vente en cours d'année annule la taxe. L'imposition est due par l'occupant au 1er janvier, pour l'année entière.
3. Laisser une situation d'occupation obsolète dans « Gérer mes biens immobiliers ». C'est la cause la plus fréquente des avis reçus à tort.
4. Vider le logement pour échapper à la THRS. Le logement bascule alors vers la TLV ou la THLV, sans gain systématique.
5. Oublier le délai de réclamation. Passé le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement, la contestation devient irrecevable, même fondée.
6. Raisonner sur la seule THRS. Une résidence secondaire supporte aussi la taxe foncière — dont les dégrèvements liés à l'âge ou aux revenus ne visent, eux, que la résidence principale, comme le détaille notre guide sur la taxe foncière après 65 ou 75 ans. Et pour les patrimoines immobiliers importants, elle entre dans l'assiette de l'IFI sans l'abattement de 30 % réservé à la résidence principale.
Sources officielles à consulter
- economie.gouv.fr — La taxe d'habitation sur les résidences secondaires : redevables, majoration en zone tendue et cas d'exonération.
- impots.gouv.fr — Comment est calculée la taxe d'habitation pour ma résidence secondaire ? : base de calcul et absence d'abattement.
- impots.gouv.fr — TLV et THLV : qui est concerné ? : distinction avec les taxes sur les logements vacants.
- impots.gouv.fr — Date de réception de l'avis et date limite de paiement : calendrier de l'année en cours.
- impots.gouv.fr — Délais de réclamation : délai général applicable aux impôts locaux.
FAQ
Peut-on échapper à la majoration si on loue le bien une partie de l'année ?
Louer ponctuellement ne suffit pas : ce qui compte est l'affectation du logement au 1er janvier. Un bien meublé, à votre disposition et non occupé à titre de résidence principale reste imposable à la THRS et à sa majoration. En revanche, un logement loué à l'année à un locataire qui en fait sa résidence principale n'est plus une résidence secondaire : il n'est donc pas soumis à la THRS.
La majoration s'applique-t-elle automatiquement dès qu'on est en zone tendue ?
Non. Le classement en zone tendue ne fait qu'ouvrir la faculté de majorer : encore faut-il que le conseil municipal l'ait votée, et il fixe librement le taux entre 5 % et 60 %. Vérifiez le taux effectivement appliqué sur votre avis avant toute démarche — certaines communes éligibles ne majorent pas.
Un logement hérité et inoccupé est-il imposable ?
Oui s'il est meublé : la THRS est due par celui qui en a la disposition au 1er janvier, y compris en indivision entre héritiers. S'il est vide, il peut relever de la TLV ou de la THLV selon la durée de vacance et la commune. Dans les deux cas, la déclaration d'occupation doit être mise à jour dans « Gérer mes biens immobiliers » après le règlement de la succession.
J'ai reçu un avis pour un bien vendu l'an dernier : que faire ?
Vérifiez d'abord la situation d'occupation déclarée dans « Gérer mes biens immobiliers » : c'est presque toujours là que se trouve l'erreur. Déposez ensuite une réclamation par la messagerie sécurisée en joignant l'acte de vente, et demandez le sursis de paiement dans le même message si vous ne souhaitez pas payer en attendant la réponse.
Que devient la THRS quand on vend la résidence secondaire ?
Vous restez redevable de la taxe de l'année de la vente si vous aviez la disposition du bien au 1er janvier. La vente ouvre par ailleurs un autre chantier fiscal, celui de la plus-value : contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire n'est pas exonérée d'office, et l'exonération ne s'acquiert qu'au terme d'une longue détention. Le mécanisme des abattements pour durée de détention est chiffré dans notre guide sur la plus-value immobilière d'une résidence secondaire.
