L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est entré en vigueur le 1er janvier 2018 en remplacement de l'ISF. Contrairement à son prédécesseur, il ne porte que sur le patrimoine immobilier net, à l'exclusion des liquidités et de la plupart des placements financiers non immobiliers. Le nombre de foyers concernés varie chaque année avec les valeurs immobilières et les déclarations.
Qui est concerné par l'IFI ?
Vous êtes soumis à l'IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier (après déduction des dettes) dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition.
Le foyer fiscal IFI regroupe :
- Vous-même et votre conjoint (marié, pacsé ou en union libre).
- Vos enfants mineurs dont vous avez l'administration légale des biens.
Résidence principale incluse, mais avec une réduction spécifique (voir ci-dessous).
Les biens à déclarer
Biens imposables
- Immeubles bâtis : résidence principale, résidences secondaires, immobilier locatif.
- Terrains et immeubles en cours de construction.
- Parts de SCI, SCPI, OPCI (pour la quote-part correspondant à l'immobilier).
- Droits immobiliers : usufruit, nue-propriété (selon les règles de valorisation).
- Fraction immobilière des unités de compte dans les contrats d'assurance-vie rachetables.
- Certains PER, notamment lorsqu'ils sont ouverts sous forme de comptes-titres, pour la fraction correspondant à des actifs immobiliers imposables.
Pour les parts de SCI familiale, l'administration fiscale retient la valeur des immeubles détenus par la société, au prorata de votre participation. Une décote de minorité peut parfois être admise.
Biens exonérés
- Immeubles affectés à votre activité professionnelle principale (biens professionnels) : exonération totale si vous exercez votre activité dans l'immeuble à titre de profession principale.
- Forêts et bois : exonération de 75 % sous conditions.
- Biens ruraux loués à long terme (bail à long terme ou bail cessible) : exonération de 75 % jusqu'à 101 897 € et de 50 % au-delà.
- Les SCPI ou OPCI détenus via une assurance-vie rachetable restent imposables à l'IFI pour la fraction de la valeur de rachat correspondant à des actifs immobiliers imposables. Pour un PER, le traitement dépend notamment de la forme du plan et des actifs détenus : il faut vérifier l'information IFI transmise par l'assureur ou le teneur de compte.
Source officielle : Service-Public.fr, IFI : personnes et biens concernés, fiche vérifiée le 6 mars 2026.
Le barème IFI 2026
Le barème progressif s'applique à la fraction du patrimoine net supérieure à 800 000 €, à condition que le total dépasse 1 300 000 €.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,5 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,7 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
La décote pour les patrimoines entre 1,3 M€ et 1,4 M€
Pour éviter un effet de seuil brutal, une décote est appliquée lorsque le patrimoine net taxable est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € :
Décote = 17 500 € – 1,25 % × patrimoine net
Exemple : pour un patrimoine de 1 350 000 €, la décote est de 17 500 – 16 875 = 625 €.
La réduction de 30 % sur la résidence principale
La résidence principale est incluse dans l'assiette IFI, mais bénéficie d'une réduction forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale. Cette réduction est automatique : vous n'avez pas à justifier d'une occupation effective particulière.
Pour un appartement estimé à 800 000 €, sa valeur retenue pour l'IFI est donc de 560 000 €.
Les dettes déductibles
Seules les dettes existantes au 1er janvier et directement liées aux biens imposables sont déductibles :
- Emprunts immobiliers contractés pour acquérir ou améliorer un bien imposable.
- Dépenses d'entretien et de réparation à payer.
- Impôts restant dus (taxe foncière, taxe sur les logements vacants).
- Emprunts in fine : déductibles chaque année au prorata du capital restant dû.
Attention : les dettes entre membres du foyer fiscal ne sont pas déductibles. Les dettes relatives à des biens exonérés ne le sont pas non plus.
Plafonnement des dettes pour les patrimoines élevés
Pour les patrimoines immobiliers imposables élevés, certaines dettes peuvent être partiellement plafonnées ou retraitées, notamment lorsque le patrimoine taxable dépasse les seuils prévus par le CGI et que l'endettement est important. Ce point doit être vérifié avec la notice IFI ou un conseil fiscal avant déclaration.
Le plafonnement IFI + impôt sur le revenu
L'IFI est plafonné : la somme de l'IFI dû et de l'impôt sur le revenu ne peut pas dépasser 75 % de vos revenus de l'année précédente. Si ce total dépasse ce seuil, l'IFI est réduit à due concurrence.
Comment déclarer l'IFI
L'IFI se déclare en même temps que votre déclaration de revenus, sur le formulaire 2042-IFI (annexe à la 2042). Le calendrier de déclaration est identique à celui des revenus (avril-juin selon votre département).
Pièces à préparer :
- Estimations actualisées de chaque bien au 1er janvier 2026 (relevés de valeur, avis notariaux, simulation en ligne).
- Relevés de capital restant dû de vos emprunts immobiliers au 1er janvier.
- Détail de vos participations en SCI, SCPI, OPCI.
Stratégies légales pour réduire l'IFI
Investir via une assurance-vie ou un PER
Détenir des SCPI ou OPCI dans une assurance-vie ou un PER ne suffit pas à les sortir automatiquement de l'IFI. La fraction immobilière peut rester taxable. Pour réduire l'IFI, il faut surtout arbitrer vers des supports réellement non immobiliers ou vers des actifs exonérés sous conditions.
Réaliser des donations d'usufruit temporaire
Donner l'usufruit d'un immeuble à un enfant (ou à une association reconnue d'utilité publique) pour une durée déterminée sort ce bien de votre patrimoine IFI pour la durée de la donation. Le barème de l'usufruit et nue-propriété permet de calculer la valeur de cet usufruit.
Investir dans des biens professionnels
Les biens affectés à votre activité principale sont totalement exonérés. La constitution d'une activité en holding ou en SCI à prépondérance professionnelle peut ouvrir ces exonérations, sous réserve du respect strict des conditions de l'administration fiscale.
Les dons aux organismes d'intérêt général
Depuis 2018, il n'existe pas de réduction IFI pour les dons (contrairement à l'ancien ISF-PME). Les dons à des associations donnent droit à une réduction d'impôt sur le revenu de 66 %, mais pas à une réduction d'IFI.
À retenir
- L'IFI s'applique dès 1 300 000 € de patrimoine immobilier net.
- La résidence principale bénéficie d'un abattement automatique de 30 %.
- Le barème est progressif de 0,5 % à 1,5 %.
- Seules les dettes liées aux biens imposables sont déductibles.
- La déclaration s'effectue avec la déclaration de revenus (formulaire 2042-IFI).
- L'optimisation passe principalement par la structure de détention et la nature des dettes.
