Votre bailleur doit vous rendre le dépôt de garantie dans un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans deux mois sinon. Passé ce délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé — automatiquement, sans avoir à prouver un préjudice. Toute retenue doit être justifiée par une facture, un devis ou un constat.
Ce tutoriel suit l'ordre réel des démarches, de la préparation de l'état des lieux jusqu'à l'injonction de payer, avec ce qu'il faut écrire et conserver à chaque étape. Il concerne la location vide ou meublée d'une résidence principale.
Combien et dans quel délai le bailleur doit-il rendre le dépôt ?
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée. Le bail mobilité, lui, l'interdit purement et simplement. Ces règles sont rappelées par Service-Public.fr dans sa fiche sur le dépôt de garantie.
| Situation à la sortie | Délai de restitution, à compter de la remise des clés |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée | 1 mois |
| Différences entre les deux états des lieux | 2 mois |
| Logement en copropriété : provision retenue (≤ 20 %) | Solde dans le mois qui suit l'approbation des comptes de l'immeuble |
Le délai court à partir de la remise des clés, pas de la date de fin du bail ni de celle du préavis. Remettez-les en main propre contre un reçu daté, ou par lettre recommandée : c'est la date qui déclenche le compte à rebours.
Exemple : loyer de 750 € hors charges, location vide, dépôt de 750 €. Clés rendues le 1er juillet, état des lieux de sortie conforme : le bailleur devait rembourser avant le 1er août. Le 15 octobre, rien n'est arrivé. Trois mois de retard sont commencés (août, septembre, octobre) : la majoration atteint 3 × 75 € = 225 €, soit 975 € à réclamer.
Étape 1 — Préparer l'état des lieux de sortie
C'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie qui fonde toute retenue. Ce qui n'y figure pas sera difficile à vous opposer.
- Relisez l'état des lieux d'entrée une ou deux semaines avant le départ, pièce par pièce. Les défauts déjà notés à l'entrée ne peuvent pas vous être reprochés.
- Faites les petites réparations locatives à votre charge : trous de chevilles rebouchés, joints, ampoules, entretien courant. Le bailleur ne peut pas en revanche vous facturer l'usure normale liée au temps : une peinture défraîchie après huit ans d'occupation ou une moquette usée aux passages ne justifient aucune retenue.
- Photographiez chaque pièce le jour de l'état des lieux, avec les compteurs. Les photos datées pèsent lourd en cas de litige.
- Ne signez pas un état des lieux que vous contestez sans y écrire vos réserves. Si l'un de vous refuse d'établir l'état des lieux à l'amiable, un commissaire de justice peut le dresser ; ses frais sont alors partagés par moitié entre bailleur et locataire.
Résultat attendu : un état des lieux de sortie signé par les deux parties, dont vous gardez un exemplaire, et vos propres photos.
Étape 2 — Rendre les clés et donner votre nouvelle adresse par écrit
Remettez toutes les clés (y compris badges et télécommandes) et indiquez par écrit votre nouvelle adresse, au plus tard lors de la remise des clés. Ce détail a une conséquence directe : la majoration de 10 % n'est pas due si le retard du bailleur vient de ce que le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse. Notre guide du changement d'adresse en ligne liste les autres organismes à prévenir en même temps.
Ne retenez pas le dernier loyer en pensant « compenser » le dépôt. Le dépôt garantit l'exécution de toutes vos obligations : le loyer reste dû jusqu'au terme du préavis, et un impayé donnerait au bailleur un motif légitime de retenue.
Résultat attendu : un reçu de remise des clés daté, mentionnant votre nouvelle adresse.
Étape 3 — Contrôler le décompte et les retenues
Si le bailleur rend une partie seulement du dépôt, il doit justifier chaque retenue : état des lieux, photos, constat de commissaire de justice, facture ou devis. Une somme forfaitaire (« remise en état : 400 € ») sans justificatif n'est pas opposable. L'ANIL détaille les délais et les justificatifs exigibles.
Vérifiez trois points :
- La dégradation figure-t-elle dans l'état des lieux de sortie et pas déjà dans celui d'entrée ?
- Le montant est-il proportionné ? Un devis de remplacement complet d'une moquette de dix ans pour une tache tient mal face à la vétusté.
- Les charges retenues correspondent-elles à une régularisation réelle ? En copropriété, la provision est limitée à 20 % du dépôt et doit être soldée dans le mois qui suit l'approbation des comptes.
Résultat attendu : la liste des retenues que vous acceptez et de celles que vous contestez, avec le montant exact qui reste dû.
Étape 4 — Envoyer une mise en demeure
Une fois le délai d'un ou deux mois dépassé, ou les retenues jugées injustifiées, adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur (ou à l'agence qui gère le logement). Elle doit contenir :
- la date de remise des clés et le délai applicable (1 ou 2 mois) ;
- le montant du dépôt, les retenues contestées et pourquoi ;
- le calcul de la majoration : 10 % du loyer mensuel hors charges × nombre de mois de retard commencés ;
- un délai pour payer, par exemple 15 jours, et votre intention de saisir la commission de conciliation puis le juge à défaut.
Résultat attendu : dans la majorité des cas, le remboursement arrive à ce stade. Gardez l'accusé de réception : il prouve votre démarche amiable.
Étape 5 — Saisir la commission départementale de conciliation
La commission départementale de conciliation (CDC) traite gratuitement les litiges entre bailleurs et locataires, dont ceux sur le dépôt de garantie et l'état des lieux. Elle réunit des représentants des bailleurs et des locataires et rend son avis dans un délai de deux mois à compter de sa saisine. Les modalités de saisine figurent sur la fiche de Service-Public.fr consacrée à la CDC ; la demande se fait par lettre recommandée au secrétariat de la commission de votre département (en ligne dans certains départements), avec le bail, les deux états des lieux, la mise en demeure et les échanges.
Le conciliateur de justice, gratuit lui aussi, est une alternative. Pour une demande inférieure ou égale à 5 000 €, une tentative amiable préalable est en principe exigée avant de saisir le juge : les règles et les dispenses sont détaillées dans notre guide sur le règlement amiable des litiges.
Résultat attendu : un accord signé, ou un avis de la commission que vous joindrez à votre dossier judiciaire.
Étape 6 — Demander une injonction de payer
Si le bailleur ne paie toujours pas, la voie la plus simple est la requête en injonction de payer devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. La requête se dépose gratuitement au greffe, sans avocat obligatoire, avec le formulaire de demande en injonction de payer et les pièces justificatives : bail, états des lieux, reçu de remise des clés, mise en demeure, avis de la CDC le cas échéant. La signification de l'ordonnance par un commissaire de justice entraîne toutefois des frais ; le juge peut les mettre à la charge du bailleur si la demande est acceptée.
Le juge statue sur pièces, sans audience. S'il accepte la demande, le greffe vous remet une ordonnance qui comporte déjà la formule exécutoire. Pour une ordonnance rendue depuis le 1er septembre 2026, vous devez faire signifier la requête et l'ordonnance au bailleur par un commissaire de justice dans les trois mois ; sinon, elle devient non avenue. Le bailleur dispose d'un mois après la signification pour former opposition. En l'absence d'opposition, l'exécution forcée devient possible deux mois après la signification, conformément à l'article 1422 du code de procédure civile. Ces règles à jour sont résumées par Service-Public.fr dans sa fiche sur l'injonction de payer. Réclamez dans la requête le dépôt et la majoration calculée à l'étape 4.
Résultat attendu : une décision exécutoire permettant le recouvrement forcé.
Les délais à ne pas dépasser
- Trois ans : c'est le délai de prescription pour agir en justice au sujet du dépôt de garantie, à compter de la date à laquelle il aurait dû être restitué.
- Un ou deux mois : la majoration court dès le lendemain du délai légal ; inutile d'attendre pour la réclamer.
- Le mois suivant l'approbation des comptes de la copropriété : c'est le seul cas où une partie du dépôt (20 % au plus) peut être conservée plus longtemps.
Erreurs fréquentes
- Ne pas payer le dernier mois de loyer : c'est un impayé, pas une compensation. Le bailleur peut l'imputer sur le dépôt, et le litige se déplace sur votre propre dette.
- Oublier de donner sa nouvelle adresse : la majoration de 10 % tombe dans ce cas.
- Partir sans état des lieux de sortie : le bailleur aura du mal à justifier une retenue, mais vous n'aurez de votre côté aucune preuve de l'état du logement si un désaccord survient. Mieux vaut un état des lieux avec réserves que pas d'état des lieux.
- Accepter un « forfait ménage » ou « forfait peinture » non prévu par un justificatif : seules les dépenses réelles, prouvées, peuvent être retenues.
- Saisir le juge sans tentative amiable pour une somme modeste : la demande risque d'être déclarée irrecevable.
FAQ
Le bailleur peut-il garder le dépôt en attendant la régularisation des charges ?
Seulement en copropriété, et seulement pour une provision limitée à 20 % du dépôt. Le reste doit être restitué dans le délai d'un ou deux mois. La provision est soldée dans le mois qui suit l'approbation des comptes annuels de l'immeuble par l'assemblée générale.
Que faire si le logement a été vendu pendant la location ?
Le nouveau propriétaire reprend le bail tel qu'il est, y compris l'obligation de restituer le dépôt de garantie. C'est donc à lui que vous adressez la mise en demeure, même si c'est l'ancien propriétaire qui a encaissé le dépôt à l'entrée ; les deux règlent ensuite cette somme entre eux.
La majoration de 10 % s'applique-t-elle si une partie seulement du dépôt est rendue en retard ?
Oui. Elle est due pour chaque mois de retard commencé, tant que la somme restant due n'a pas été restituée. Elle est calculée sur le loyer mensuel hors charges, et non sur le montant du dépôt retenu : 10 % de 750 € font 75 € par mois, même si seuls 200 € restent à rendre.
