Loyer impayé : les délais du locataire avant l'expulsion

Un loyer impayé ne mène pas directement à l'expulsion : entre le premier retard et l'intervention d'un commissaire de justice, la loi ménage plusieurs délais que le locataire peut utiliser. Le commandement de payer laisse en principe 6 semaines pour régler, le juge peut ensuite accorder jusqu'à 3 ans d'échéancier, et aucune expulsion sans relogement n'a lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. La condition presque toujours décisive : reprendre le paiement du loyer courant.

Ce guide suit la procédure dans l'ordre, du premier mois de retard à l'expulsion, et indique pour chaque étape le délai qui court, l'aide à demander et l'erreur qui fait perdre ce délai. Il concerne les locataires d'un logement du parc privé, vide ou meublé.

Où en êtes-vous dans la procédure ?

Le calendrier ci-dessous reprend la fiche Service-Public sur les loyers impayés et l'expulsion du locataire, vérifiée le 6 août 2026.

Étape	Délai légal	Ce que vous pouvez obtenir
Premiers retards, avant tout acte	aucun	étalement amiable, aides Caf, FSL, Action logement
Commandement de payer	6 semaines en principe pour payer	arrêt de la procédure si la dette est soldée
Assignation devant le juge	audience au moins 6 semaines après l'assignation	délais de paiement jusqu'à 3 ans, bail maintenu
Commandement de quitter les lieux	2 mois en principe	délai de grâce de 1 mois à 1 an par le juge de l'exécution
Expulsion	jamais du 1er novembre au 31 mars sans relogement	intervention du préfet, relogement, 115

Plus vous agissez tôt, plus les solutions sont nombreuses et peu coûteuses. Au stade de l'expulsion, il ne reste presque plus que des délais.

Que faire dès le premier loyer en retard ?

Avant tout acte d'un commissaire de justice, rien n'est encore engagé : c'est le moment où un accord coûte le moins cher.

• Écrivez au propriétaire pour proposer un étalement chiffré (par exemple 150 € par mois en plus du loyer). Si vous tombez d'accord, faites signer un écrit par les deux parties. Un écrit signé permet de prouver l'accord et ses modalités.
• Déclarez votre changement de situation à la Caf ou à la MSA dès qu'il survient : perte d'emploi, séparation, arrêt maladie. Votre aide au logement est recalculée sur votre situation actuelle, ce qui peut réduire la part de loyer à votre charge.
• Prenez rendez-vous avec un travailleur social (mairie, CCAS, conseil départemental, Point conseil budget). C'est lui qui monte le dossier de Fonds de solidarité pour le logement (FSL), l'aide du département qui peut prendre en charge tout ou partie de la dette, sous forme de prêt ou de subvention versée au propriétaire. Les plafonds de ressources et les montants varient d'un département à l'autre.
• Si vous êtes salarié du privé dans une entreprise d'au moins 10 salariés, Action logement peut accorder un prêt sans intérêt ou une subvention, avec un accompagnement social.
• Appelez SOS loyers impayés au 0 805 160 075 (numéro vert, du lundi au vendredi) : des conseillers vous expliquent gratuitement vos droits et les aides disponibles près de chez vous.

Si le dialogue avec le propriétaire est bloqué, un conciliateur de justice peut être saisi gratuitement. Si vous contestez le montant réclamé et que le litige porte sur 5 000 € ou moins, cette tentative de conciliation est d'ailleurs obligatoire avant de saisir le juge.

Vous touchez une aide au logement : que fait la Caf ?

Le propriétaire doit signaler l'impayé constitué à la Caf ou à la MSA. Selon Service-Public sur le maintien de l'aide au logement, la caisse peut demander un plan d'apurement sous six mois maximum, ou deux mois si le bailleur refuse le tiers-payant. Le maintien de l'aide dépend notamment du respect du plan approuvé et de la reprise du loyer courant. Sans plan reçu dans le délai, la caisse saisit le FSL, après mise en demeure du bailleur ; le FSL dispose alors de trois mois pour proposer un plan. L'absence de plan à six mois ne signifie donc pas une suspension automatique.

Ne laissez pas le dossier sans réponse : le non-respect du plan ou le non-paiement du loyer courant peut conduire à une suspension de l'aide. Contactez la caisse et un travailleur social pour connaître les solutions applicables à votre situation.

Ces règles vont changer : deux décrets du 12 février 2026 réforment la gestion des impayés pour les bénéficiaires d'APL, d'ALF ou d'ALS à compter du 1er janvier 2027, selon la fiche Service-Public sur les impayés. Si votre impayé se prolonge au-delà de cette date, demandez à votre Caf quelles règles s'appliquent à votre dossier.

Le commandement de payer : que faire pendant les 6 semaines ?

Le commandement de payer est remis par un commissaire de justice (anciennement huissier). C'est le premier acte de la procédure et il vous laisse en principe 6 semaines pour régler la dette. Il doit mentionner, entre autres, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'adresse du FSL et la possibilité de demander des délais au juge. Faute de ces mentions, il est contestable.

Le délai de 6 semaines date de la loi du 27 juillet 2023. L'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, n° 24-70.002 précise que cette réduction ne modifie pas les délais des clauses des baux en cours à l'entrée en vigueur de la loi. Une clause prévoyant deux mois peut donc rester applicable. Faites vérifier votre bail et le commandement par l'ADIL ou un juriste si les délais diffèrent.

Pendant ce délai :

1. Reprenez le paiement du loyer courant, même si vous ne pouvez rien rembourser. C'est la preuve de bonne foi que le juge regardera en premier.
2. Remboursez ce que vous pouvez, même partiellement, et gardez la trace de chaque virement.
3. Répondez à la proposition d'entretien pour le diagnostic social et financier. Depuis le décret n° 2026-739 du 4 août 2026, présenté dans l'actualité Service-Public du 12 août 2026, ce diagnostic est réalisé dès le commandement de payer lorsque le propriétaire est un particulier ou une SCI familiale, et non plus seulement après l'assignation. Il est transmis à la commission de prévention des expulsions (CCAPEX) et au juge : s'y présenter permet de faire valoir vos ressources réelles et les aides en cours.
4. Relancez le dossier FSL s'il est déjà déposé : un accord d'aide avant la fin du délai peut suffire à solder la dette.

Si vous avez une caution, le commandement de payer doit aussi lui être signifié dans les 15 jours. Prévenez-la sans attendre : elle peut être appelée à payer à votre place.

Si la dette est intégralement réglée avant la fin du délai, la procédure s'arrête et le bail continue normalement.

L'audience : comment obtenir jusqu'à 3 ans de délais ?

Sans paiement ni accord à l'issue du délai applicable, le propriétaire peut vous assigner devant le juge des contentieux de la protection. L'audience a lieu au moins 6 semaines après la remise de l'assignation. Utilisez ce temps : consultez gratuitement un avocat (permanences en mairie ou au tribunal) et, si vos revenus sont modestes, demandez l'aide juridictionnelle pour une prise en charge totale ou partielle des frais, selon les conditions de l'aide juridictionnelle.

À l'audience, vous pouvez demander au juge deux choses :

• des délais de paiement, sous la forme d'un échéancier qui peut aller jusqu'à 3 ans ;
• la suspension de la clause résolutoire, cette clause que tous les baux signés depuis le 29 juillet 2023 doivent contenir et qui prévoit la résiliation automatique en cas d'impayé.

Selon Service-Public sur les délais accordés par le juge, une condition est décisive : avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et être en mesure de rembourser. Le juge fixe alors l'échéancier ; tant que vous le respectez, le bail est maintenu et l'expulsion n'a pas lieu. Un seul retard sur l'échéancier ou sur le loyer, en revanche, entraîne la résiliation du bail.

Venez avec vos justificatifs : bulletins de salaire ou attestations de ressources, preuves des loyers payés depuis le commandement, notification d'aide au logement, accusé de dépôt du dossier FSL ou de surendettement.

Après la résiliation du bail : quels délais restent ?

Si le juge résilie le bail, vous devenez occupant sans droit ni titre. Vous devez alors une indemnité d'occupation, fixée par le juge, à la place du loyer.

• Le commandement de quitter les lieux vous laisse en principe 2 mois pour partir. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai.
• Le délai de grâce : vous pouvez demander au juge de l'exécution un délai supplémentaire de 1 mois à 1 an, en montrant vos démarches de relogement. Une demande de logement social enregistrée, avec son numéro unique, et un recours au titre du droit au logement opposable (Dalo) pèsent dans ce dossier.
• La trêve hivernale : sauf relogement adapté, aucune expulsion ne peut avoir lieu du 1er novembre au 31 mars inclus. La procédure, elle, continue : la trêve ne fait que reporter l'exécution. En outre-mer, des périodes de trêve spécifiques peuvent s'appliquer.

Selon Service-Public sur l'exécution de l'expulsion, seul un commissaire de justice peut procéder à l'expulsion, un jour ouvrable, entre 6 h et 21 h. S'il se heurte à un refus, il doit demander le concours de la force publique au préfet, qui peut l'accorder ou le refuser. Le propriétaire n'a jamais le droit de changer la serrure, de couper l'eau ou l'électricité, ni d'entrer seul dans le logement : ces pratiques sont pénalement sanctionnées. À l'inverse, se maintenir dans les lieux après le délai fixé, hors trêve, expose le locataire à une amende pouvant atteindre 7 500 €.

Si vous n'avez aucune solution de relogement le jour venu, appelez le 115.

Faut-il déposer un dossier de surendettement ?

Si l'impayé de loyer s'ajoute à d'autres dettes (crédits, découvert, factures d'énergie) que vous ne pouvez plus payer, un dossier de surendettement auprès de la Banque de France peut geler les autres dettes et, dans certains cas, suspendre la procédure d'expulsion. Il ne vous dispense jamais de payer le loyer courant : cesser de le payer pendant la procédure reste le moyen le plus sûr de perdre le logement.

Les erreurs qui font perdre le logement

1. Ne plus rien payer du tout. Même 50 € de remboursement ou le seul loyer courant changent l'appréciation du juge. Un arrêt complet aggrave la dette ; expliquez au juge vos difficultés et les démarches engagées, même si vous n'avez pas pu payer.
2. Ignorer les courriers. Ne pas aller chercher la lettre recommandée, ne pas répondre au diagnostic social, ne pas se présenter à l'audience : le juge statuera sans vous, généralement en résiliant le bail.
3. Arriver à l'audience sans avoir repris le loyer courant. C'est la condition des délais de paiement. La reprise doit être faite avant l'audience, pas promise le jour même.
4. Croire que la trêve hivernale efface la dette. Elle reporte l'expulsion, elle ne suspend ni la procédure, ni le loyer, ni les intérêts.
5. Partir sans état des lieux. Si vous quittez le logement, faites un état des lieux de sortie et rendez les clés contre un écrit : sinon l'indemnité d'occupation peut continuer à courir.

FAQ

Mon propriétaire peut-il saisir directement mon salaire ?

Non. Sans jugement ou autre titre exécutoire, il ne peut ni saisir votre salaire ni bloquer votre compte. Une fois condamné à payer, en revanche, vous pouvez faire l'objet d'une saisie sur salaire ou sur compte bancaire, dans la limite de la part insaisissable de vos revenus. Un échéancier accordé par le juge suspend ces mesures tant qu'il est respecté.

La trêve hivernale empêche-t-elle le propriétaire de m'assigner ?

Non. Pendant la trêve, le propriétaire peut faire délivrer un commandement de payer, vous assigner et obtenir un jugement de résiliation. Seule l'expulsion elle-même est reportée au 1er avril, sauf si un relogement adapté vous est proposé. Profitez de cette période pour régulariser ou préparer votre relogement.

Le FSL rembourse-t-il toute la dette ?

Pas forcément. Le FSL est géré par chaque département, qui fixe ses propres plafonds de ressources, montants et conditions. L'aide peut couvrir tout ou partie de la dette, prendre la forme d'un prêt ou d'une subvention, et elle est souvent conditionnée à la reprise du paiement du loyer. Le travailleur social qui instruit le dossier vous indique les règles de votre département.